解读买房贷款的closing cost

买房贷款的closing cost一般分四种：

1.Loan Origination （Broker） Fee - 也就是loan agent/broker的佣金或手续费。

2.Lender's Charge - 也就是银行审核贷款收的费用，一般包括underwriting fee，appraisal fee，tax service fee， flood cert fee等等，一般费用在$1,100-$1,300不等。

3.Title & Escrow Charges - 也就是title和escrow公司收的费用，一般包括Owner's Title Insurance, Lender's Title Insurance，Settlement Fee等等，这个费用是根据选定的escrow和title公司决定的，根据房价和贷款金额而定，房价越高，贷款金额越大，收费也就越贵，州和州差别也很大。注意：这部分费用是第三方（Title和Escrow公司）收取的费用而不是broker或银行收取的费用，因此无论和哪一家broker或者银行做，这个费用都是固定的。

4.Government Taxes & Recording Fee - 政府收取的费用，一般包括Transfer Tax和Recording Fee。这个州和州区别很大。有的州例如德州就没有Transfer Tax，而有的州例如加州是成交价的每$1,000收$1.1。Recording charge的话一般$100-$300把。

一般上面第三项中的Owner's Title Insurance和第四项中的Transfer Tax是卖家付，不过也看在哪个州。至于做买房贷款的时候，lender能cover多少上述closing cost，出来他本身的pricing之外，还要看看申请人想cover到什么程度，一般习惯做法是至少cover第一项Origination Fee。其它的几项要cover的话可能利率会稍微高个0.125%-0.25%，因为利率越高，lender给的credit越多，那么，是要低利率还是要多credit呢？举例来说明，假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K，期限为30年固定，银行在4%的利率水平下给$2,000的credit来cover closing cost；而在4.125%的利率水平下则能够给出$5,000的credit。4%利率下每个月的月供是$1,909.66，4.125%每个月则是$1,938.60，两者的差值是$28.94。用5000减去2000等于3000。3000除以28.94等于103.66。也就是说，低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体
现出来。如果说在9年之内，房子卖掉了或者做了一次no cost refinance的话，选择低利率就亏了。当然，如果说高利率比低利率给的credit比较少，比如才几百块钱，那当然是选择低利率比较好。

另外，一般来说，对于能拿到手的现金，一定是争取先拿到手再说，因为一是没有人能够预测生活以后会有什么变化，二是现金的当前价值相对于分摊到未来的价值一定是比较高的。（即使考虑通货膨胀）举例来说，很多卖新房的建筑商（builder）会承诺给贷款申请人大几千块钱的credit（假设closing cost差不多），如果申请人选用跟builder有关系的银行来贷款的话。虽说这些银行的利率也许会稍高一些，但是一般都允许贷款申请人在房子过户以后马上做refinance。在这种情况下，可以选择先用指定的银行，把几千块钱的credit拿到手再说。在close之后再找其它broker做一个no cost的refinance把利率降下来。这样钱和利率就都拿到手了。所以，主要要比较一下能在多长时间内把低利率损失的credit收回，如果时间短且自己能够接受，那么选择低利率；否则选择多拿credit。