房屋贷款中的closing cost主要有哪些？

房屋贷款中的手续费（closing cost），主要由下面四大类费用组成：

一、ORIGINATION FEE（即常说的ORIGINATION POINT）：

     这是你的贷款经纪人所额外收的手续费（姑且称作利率点数）。这一类费用主要是因所选的利率和贷款经纪人（mortgage broker）而异。通常所说的0 point loan，就是指没有收额外的利率点数，即这一类费用为零。

二、贷款银行手续费（LENDER CHARGES）：

     这一类收费因贷款银行（lender）而异，包括房屋估价费（Appraisal fee）和银行的贷款审核费用（Lender Underwriting Fee或Administrative Fee），总数通常在$1200~$1400左右。有的贷款银行（lender）还会收诸如Tax Service Fee（确定房产地税没有被拖欠）, Flood Certification Fee（查询房产是否在美联邦政府划定的洪泛区内）, Wiring Fee（贷款电汇费）等等，有的贷款银行则是将这些费用一股脑包括在贷款审核费用（Underwriting Fee）中完事儿。下面是一些贷款银行的收费，供参考：

1. Provident Funding：

  o 房屋估价费Appraisal fee (1-Unit Primary Residence, <$500K) ：加利福尼亚（CA）: $480； 佛罗里达（FL）: $450；  马里兰（MD）: $450 ； 得克萨斯（TX）:$470；维吉尼亚（VA）: $455

  o 银行贷款审核费Underwriting fee (包括Tax Service Fee, Flood Cert, Wiring Fee, Credit Report等费用)：CA: $945.95； FL: $895.95； MD: $895.95； TX: Purchase $1,085.95, Refi $995.95；VA: $896.00

2. Amerisave：

  o Appraisal fee (1-Unit Primary Residence, <$500K)：CA: $465；FL: $445；MD: $445 ；TX: $435；VA: $450
  o Underwriting fee (包括Tax Service Fee, Flood Cert, Wiring Fee, Credit Report等费用):  $695

三、产权交割代管及产权保险的相关费用（ESCROW & TITLE CHARGES）：

     在美国，产权交割是由中立的第三方来完成的。这中立的第三方被称为产权交割托管公司（Escrow Company）。Escrow Company受所在州的政府的严格监管，需要持有经严格审批后才颁发的专业执照才能开业。房地产交易时，买卖双方会将合同及定金交给产权交割托管公司保管，由其严格按照买卖双方的合同来执行产权及付款交割。

     另外，由于房屋产权（Title）易手频繁，为了确保要抵押贷款的房产没有产权纠纷，买方及贷款银行通常会要求购买产权保险（Title Insurance）。而产权保险又分为为新房主担保的保单（Owner’s Title Policy）及为贷款银行担保的保单（Lender’s Title Policy）。产权保险由产权保险公司（Title Insurance Company）开具，并收取相应的费用。各州政府对产权保险公司的监管比对产权交割托管公司的监管来得更为严格。通常产权保险公司都有相应的产权交割托管部门，但产权交割托管公司（Escrow Company）并不能直接提供产权保险的保单(Title Insurance Policy)，而是要以产权保险经纪人的身份从产权保险公司（Title Insurance Company）来购得。在贷款过程中，通常将这中立的第三方被称为产权交割托管公司（Escrow Company）及产权保险由产权保险公司（Title Insurance Company）合起来称为Title & Escrow Company。

     这一大类的收费因选的Title & Escrow Company公司而异。通常重新贷款（refinance）时，由于是由贷款经纪来选择用哪家公司，贷款经纪通常都会货比三家，挑选性价比高的公司来长期合作，费用也可以严格掌控，总数在$1,000~$1,200左右，包括：

1. 交割托管费Escrow Fee(也称为Settlement Fee) - $450左右；

2. 为贷款银行担保的产权保险（Lender's Title Insurance，也称为Lender's Policy）- 根据贷款金额而定；

3. 签字公正费（Notary Fee）- $125~$200。

    但如果是买房贷款，因为是有买卖双方参与交易（而不是像重新贷款那样只有房主单方面参与），所以产权交割托管公司工作量和重新贷款相比会多很多，他们会因此收取较高的费用。有的Title & Escrow Company公司会在这里收其它各种各样的杂费，比如说所谓的E-Doc Fee。我曾经代我们的贷款客户（买方buyer）问一个由卖方（seller）选的escrow公司，这E-Doc Fee $75是怎么一回事儿。回答说是将通过email收到的最终需要签字的贷款抵押文件（loan docs）打印出来供客人签字，就要收这么多钱。所以说要贷款买房的网友对这类费用要盯紧了。如有可能，应尽量将Escrow公司的选择权争取到自己手上，然后再选没有苛捐杂费的Escrow公司。另外法律规定，买方是可以自己选择产权保险公司购买Lender's Title Insurance的。读者可用以下目前市面上比较有名的产权保险公司（title insurance）的网站来查询相应的产权保险（titleinsurance）报价：

· Fidelity National Title：http://ratecalculator.fntg.com/default.aspx?brand=fntic

· First American Title：http://facc.firstam.com/public/default.aspx

· Old Republic Title：https://www.ortconline.com/web/ProductsServices/InformationServices/FeeNavigator

· Chicago Title: http://chicago.title.com/ on the left sidebar

· Lawyers Title: http://ratecalculator.fntg.com/default.aspx?brand=ltic

     如果自己没有时间查，可请你的贷款经纪（mortgage broker）推荐。

四、政府税收及登记费用GOVERNMENT CHARGES (RECORDING FEES及RECORDATION/
TRANSFER TAX）：

     这一类的收费因为是政府的收费，不管哪家贷款经纪（mortgage broker）来做贷款都是一样的。抵押贷款文件，在公证签字后，需要到房屋所在的县政府（county）登记（record）才有保障。为此，当地的需要到房屋所在的县政府（county）会收取相应的登记费用（Recording Fee），金额一般是按要登记（record）的文件的总页数来收，通常在$100～$150左右。

     在加州，重新贷款的话只有文件登记费用（Recording Fee）而没有所谓的登记税（Recordation Tax）。而在有些州如维吉尼亚州（Virginia）做重新贷款，还要交所谓的Grantee Tax（也称为印花税Stamp Tax），总数为贷款额（loan amount）的0.333%，这样一个30万的贷款，光印花税（Stamp Tax）也要近1千块。