SHORT SALE 和 FORECLOSURE的区别

虽然房屋市场下跌已经有一段时间了，但最近接触的几个买房客人，好象对SHORT SALE和FORECLOSURE还不是很熟，我在这里介绍一下。

一、SHORT SALE
当房主已经或快要付不起房屋按揭（MORTGAGE），但房子的市场价值已经低于房屋贷款的数额的时候，房主可以要求做SHORT SALE。卖房款将全部归还给银行，银行同意不再追讨缺额部分。

SHORT SALE可分为以下三种：
1，POTENTIAL SHORT SALE：银行并不知道房屋要被SHORT SALE。
2，PRE-APPROVED SHORT SALE：银行已经同意房屋被SHORT SALE，但没有批准价格。
3，APPROVED SHORT SALE：银行已经同意房屋被SHORT SALE，并已经指定价格。

SHORT SALE的交易，一开始和正常的房屋交易一样，买主出价（OFFER），卖主还价（COUNTER OFFER）。如果最后达成协议，双方签订合同（RATIFIED CONTRACT）。之后，合同价格必须要被银行批准。如不被批准，而买主又不愿意加价，则合同取消（VOID）。之所以银行不批准，是由于有的卖主为了快速做成交易，把要价（ASKING PRICE）放得极低，银行本身损失过高。

第一、二种SHORT SALE，银行批准会花比较长的时间，一般在45天到60天。最长的，我遇到有4个月的。而第三种SHORT SALE，由于银行已经批准了价格，只要不低于指定价格，应该很快完成交易。

SHORT SALE由于要和银行打交道，所以基本上都是通过专业的房屋经纪人，进行买卖的。

二，FORECLOSURE
这就是通常说的破产房。一般分两类：银行所有和政府所有。

银行所有的破产房一般两种买卖方式。其一，是通过专业的房屋经纪人；其二，是直接拍卖（AUCTION）。第一种方式，和一般的正常房屋买卖没有太大差别，只是卖主从个人，变成了银行。而第二种方式，一般不允许做房屋检查（HOME INSPECTION），但售价会比较便宜。拍卖房，比较适合专业房地产投资客人，我不建议普通买主去购买。

政府所有的破产房主要在两个机构名下。其一，是HUD（Department of Housing and Urban Development）；另一个就是咱们所说的“两房”（Freddie Mac 和 Fannie Mae）。政府所有的破产房的买卖，基本上都是通过专业的房屋经纪人。

在所房屋检查的时候，发现任何的问题，破产房与SHORT SALE的房子所有者，一般都不会进行修理，这就是“AS-IS”条款。买主只能选择取消合同，或是接受目前房屋的状况。

有些客人认为，破产房与SHORT SALE的房子相比，会比较破烂一些。这在房屋市场刚开始大幅下跌的时候是对的。但从2010上半年开始，许多破产房在上市之前，都经过了装修，基本上可以马上入住。反而是SHORT SALE的房子，由于屋主缺少资金，有不少地方需要修补。

从目前情况看，买破产房和APPROVED SHORT SALE的房子会比较快。而其他两种SHORT SALE会很慢，而且有可能被银行拒绝。在这种情况下，买主不应该只投一个合同，应该多看房，多出几个合同。一旦一个合同被接受，立即取消其它的合同。