泡沫经济是大家很熟悉的名词，然而从国人的投资行为来看，许多人却仍未了解泡沫经济和它造成的严重后遗症。很多人仍争相投入中国的泡沫经济，甚至歌颂以往泡沫经济所带来的繁荣，并且把泡沫经济破灭所造成的不景气怪罪给其他因素。

假性需求增加 预期心理作用

房屋市场是国人相当熟悉而常出现泡沫经济的市场，因此我们可用不动产泡沫的演变，观察泡沫经济的特质与祸害。人们对房屋主要有两类需求，一类是为了自用或出租的一般需求，另一类是买了之后要等涨价卖出赚钱的假性需求。不少人买房子时也可能兼具这两种目的。在房价平稳时，一般需求随人口和所得增加等因素而相对平稳地成长，而假性需求则因少有暴利可图的机会而不会很多。

然而当某些因素如油价上涨、游资过多、政策利多、或者有其他业者可以炒作的题材时，就会有较多人认为房价会上涨，业者也会透过广告等方式来让更多人民认为房价会上涨。于是假性需求会增加，房价也就会上升。而由于很多人都是用最近的上涨率去预测未来 可能的上涨率，因此房价上涨常使更多人认为房价会继续上升，假性需求因而继续增加。这就会形成一个预期房价上涨使房价真的上涨，并使预期房价和实际房价进一步上涨的动态循环作用，这种由预期心理推动的循环作用就是泡沫经济的重要特质。

而一旦房价继续上涨的预期和泡沫形成之后，一般性需求中也会加入假性的成分而增加。我国大部分人买房子都要先储蓄一笔自备款。若某人原本打算储蓄十年以得到足够的自备款，但到第九年时发现房价要涨了，不快买不行，因此就设法多借一点钱来提早购买。这就使那年房屋需求增加而房价上涨更多。而房价继续上涨就会逼使那些只存了八年、七年自备款，本想两、三年后再购屋的人也提早购买。房价上涨严重时甚至刚开始存自备款的人也要设法先购买。这些一般需求大量提前购买及假性需求的增加，就会使房价上涨很多，不只是建筑相关产业繁荣，一般拥有房屋的人也觉得自己有不动产而增加消费和其他各种支出，于是整体景气也变繁荣。

泡沫愈大 泡沫后不景气愈久

可惜这种繁荣并不能持久，当炒作题材消失例如油价大幅回跌，或者房价涨到太离谱而使多数人认为它不太可能再涨时，假性需求就会减少。另外当原本要在未来几年才实现的一般需求都提前购买之后，接下来那几年一般需求当然就无法像平常一样多而也一定要下 降。因此泡沫所造成的房价上涨在一段时间后一定会停止上涨甚至有点回跌。而这一来大家的预期就会转成房价下跌，假性需求消失甚至变成负的，也就是很多投机购买的房子都要拿出来卖掉。一般需求也因为要延后等跌价再购买而大幅减少。于是房市就进入价格和预期价格循环下跌的泡沫破灭过程。

泡沫过程中假性需求购买了大量想再卖出的房屋，泡沫破灭后即使一般需求不变，这些房屋也会抢走一批生意，而使需要再新建的房屋数量低于正常时期。泡沫愈大愈久，假性需求累积下来须卖掉的房子就愈多，因此泡沫破灭时降低房屋需求及生产的力量，以及使 房价下降的力量就愈大，这些假性需求所买下的房屋也要愈久才能消化掉。而泡沫时期房价涨愈多，泡沫后认为房价要大跌而延后购买的人就愈多。泡沫时期提前购买的人愈多，泡沫后剩下来的一般需求就愈少。因此泡沫愈是严重，泡沫后的不景气也就要更久的时间才能把那批假性需求的房屋消化掉。经济泡沫愈大，泡沫破灭后不景气拖得愈久，是投资时不可忽略的现象，如日本泡沫破灭后经济停滞了十年。

中国经济前景如何？

泡沫经济的历史显示没有不破的泡沫，中国或其他地方的泡沫即使已危险，仍会有很多人愿意冒险投入。不过仍要冒险投入泡沫投机生意的人要注意的是膨胀得愈久的泡沫，随时破灭的机会愈来愈高，将来破减时会造成愈大的伤害，而且后续的不景气会愈拖愈久，而使套牢其中的人损失愈大且愈难脱身。

房市的泡沫通常也不只是房市的问题，相关的投机市场如股市和房市有所互动。特别是货币与信用的膨胀更常是泡沫经济中火上加油的重要因素。而泡沫破灭之后所形成的钜额呆帐及信用紧缩更常是经济不景气的重要因素。

而泡沫经济吸引人的地方，就是要能在泡沫破灭之前，赚到钱退出，不要做最后一只老鼠。
 
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