closing cost 和 lock rate的常见问题

Closing cost是个泛泛的概念，每个lender/broker都使用不同的项目名称，收取不同的费用。为了严格的拿苹果比苹果，我们可以把从签订购房合同到closing date 那天，
所有buyer/borrower 掏出口袋的钱分为三大类：

1   Lending fee /lender fee(各种名目的费用，HUD和GFE中800开头的项目)
   Origination fee，
   buy down discount fee (point)
   underwriting fee
   application fee
   processing fee
   doc preparing fee
   tax service
   Appraisal fee
   Credit report
   flood certificate,etc

2   Third Party Fee（HUD和GFE中1100开头的项目）
   Survey
   Title search
   Title insurance
   Escrow agent fee (settlement fee or closing fee)
   Notary fee, etc
    
3   Prepaid & Deposit （HUD和GFE中900/1000/1200开头的项目）
   Government recording fee
   预付的property tax ，
   预付的 assessment
   预付的home insurance
   预付的 mortgage insurance premium（如果downpay<20%）

如果希望和别人比较你的 loan是否合理，那你需要剔除 第二和第三部分，因为每个州 的Title Insurance 是不同的。第三部分中的Home insurance 和 Property tax 也是根
你所购买房子的地点（州，郡）和closing date的年月日相关的。所以不好拿出来和别人比的。另外不同州的房市风险不一样，broker/lender给的利率在同一个时间给的也不一样。Bottom line：主要比较第一部分的费用。

如果希望你比较不同broker/lender给的loan哪个合理，你需要合计第一部分和第二部分来比较（除非你自己单独去找 Title Insurance company）

对于同一个broker/lender提供的几个不同loan的选择，你只需要比较第一部分，因为第二部分对于一个lender的不同loan option都是一样的。当然前提是downpay是一样的。如果downpay少于20%房价，那么你需要买 Mortgage Insurance

据说一个broker每个月通常作8-10笔交易，那你可以估计出他/她要养家糊口的话，要和公司分成，那么每笔loan需要挣(loan fee)大约1000-2000。所谓的0 cost是不太可能的，只是把费用折算成更高的rate了。

当你收到一个GFE时，注意到，有的把第一部分的费用折算到APR里了。有的是把第一和第二部分折算到APR里了。所以简单的方法就是在一样rate的情况下，比第一的第二部分的费用。在rate不同的情况下，可以用网络上的一些工具不rate折算成一样的。

注意每个broker计算APR的方法不一样，有的只包括lending fee，有的还包括third party fee，例如title insurance和escort fee。你需要向broker要详细的GFE，自己可以算出APR到底包括了什么。

如果你拿到了很低的rate，甚至是par rate，那么收你orginiation fee就是合理的。broker也要养家糊口呀。

如果broker已经从bank/lender那里通过YSP拿到佣金了，再收你很多的orginiation fee，underwriting fee就是overcharge了。

每个人的credit score不同，income/debt ratio不同，拿到的最好的rate也不同。所以不要简单看到别人得到怎么样的rate，你也似乎肯定能拿的。

最可行的办法，就是用你自己的资料shopping round，多找几家broker/lender，在他们中间选择。而不是和一个背景，地点，房价和你可能不同的buyer/borrower比较。