华埠稳租房市场为啥是非多（上）

文/林燕

纽约的租金稳定政策实施了快50年，当初推出的时候，房东还没有这么烦心，但是这几年，随着纽约房价上涨的势头加速，房东和房客之间的矛盾一直不断。从媒体报导来看，通常聚焦在两类：一种是恶房东逼走房客；另一种是恶房客变相骗租。稳租房为啥是非多？
租金价差太大 捞不著好。

根据统计，到2014年，纽约市有100万套稳租公寓；有200万纽约居民住在稳租房中。在华埠，绝大多数楼宇都是租金稳定（rent-stabilized）及租金管制（rent-controlled）房，这类房屋的实际租金比正常市价低很多。

“政府管制着租金，去年只能涨1%左右，400元房租也就是涨4元，每年的升幅也就是这么几元钱，而邻舍一卧室正常市面租金已经是1800～2000美元了。”联成资深顾问赵文笙说。市面价与稳租房的租金差距太过显著，这也是稳租房“是非多”的缘起。

从房东的角度，持有房产是投资，眼睁睁看着“肥田”没得赚。

租金抵不过地税 有苦难诉

另一方面，维护房屋的成本太高，收回的租金连地税都不够。此外，还要负担水费、保险费以及楼宇维修费，这些都令房东“哑巴吃黄连，有苦说不出”。在这种情况下，华埠很多房东靠涨门面租金，转嫁成本，苦撑著达到收支平衡。

华埠美东联成公所的物业是有近百年楼龄的老房子，六层25套单元房（unit）全部是“租金稳定”房，两卧室的月租金现在只有400～700美元不等，而去年的地税就17万美元，再加上水费3万，保险费几万，煤气费、取暖燃油费也都年年猛涨。此外， 2个月前被政府机构查出楼宇墙面出现裂缝，仅仅搭建鹰架预估至少花费1万6千元。因联成的房东坚持多年不涨门面租金，每年的维护成本压力可想而知。

房屋缺少维护 质量差

这类受租金限制的房屋因为年头长，加上缺少足够的维护费用，常常因为维护不当和修缮不及时引起房东与房客之间的纠纷。

王淑清和丈夫及两个儿子住在华埠包厘街83号。他们的房间屋顶漏了几个大洞，厕所还漏水，她天天给房东打电话，结果把房东搞烦，反倒把她告上了法庭。

根据统计，2014年纽约房东用于维护其房产的开支仅增加0.5%，创下了自2002年以来的新低。还有些房东为了摆脱租金管制，不惜下狠招逼迁房客。
Milestone Equities（里程碑证券）公司从2013年先后买下包厘街的11栋大楼，采取不给续签房租合同，不维修房屋，致使楼房呈现危楼状况、怵目惊心。

据说，从2008年“东村土改计划”通过之后，大批地产商涌到华埠和下东城，大量兴建豪华公寓和商店，逼迁了很多低收入的家庭。因涉嫌恶性逼迁数百华人房客，在华埠有近15栋房产的大业主马洛达（Fred Marolda/Marolda Properties）已被纽约州政府房客保护小组（Tenant Protection Unit）调查。

传统侨团发声 我们不想卖楼

华埠的房东也分几类，除了资金雄厚的大业主，也有传统的自主经营的小业主。两个月前，以中华公所为首、拥有数十栋物业的传统侨团指出，“传统侨团范围内，没有赶走房客，也没有非法间隔小房间出租，但是长期下去，华埠的业主很困难，因为地税与租金的涨幅不成比例 。”

“华人房东大都不想卖楼，只想在唐人街继续安居乐业，但是华埠作为纽约市租金管制房、稳租房的最大供应地，面对的压力最大。”中华公所主席伍锐贤在多种场合反复说明，为稳租、控租房减免地税，才能减缓贵族化趋势，保障租客权益。