新泽西买房记 4

新泽西买房记4——Agent, Lawyer, Inspector

closing要等到周五，所以先唠叨一篇关于agent,lawyer,inspector和broker的。纯粹个人见解，欢迎批评指正。

我的理解呢，买房就像是做project，你揍是那project manager，什么agent, lawyer, inspector和broker啊，全都是report给你的team member。

四人之中Agent是唯一跟你share profit的人，只有project close了他才能拿到钱，他同时也是在project前期帮你做market争取funding的人。但是这个人选可以说非常重要也可以说无足轻重，如 果你很有经验很有时间自己完全可以胜任这个工作，可以1）不要buyer agent，2）随便找个buyer agent挂个名跟他要rebate，3）找seller agent跟他狂侃，不然就跟我一样老老实实找个agent吧。我的agent是同事推荐的，当年的我也是两眼一摸黑，满脑子就想着要买房，其他啥也不 懂，傻乎乎就跟着开始看房了，什么rebate啊interview啊都没管。

有agent的方便之处在于，他能帮你找到比网上更多更全更新的房子信息，愿意花时间帮你同时约好三五家拿好keycode一起看，可以充分利用他的关系 网做些你心有余而力不足的事情。不利的地方当然也有，跟seller之间的每一个回合都要多走一、两层，容易lost一些信息，有时候甚至会丧失良机，遇 到不良agent还可能hold住你的offer或诓你下高offer。不管怎么样，我还是觉得作为买方尤其是第一次买房还是应该有自己的agent，毕 竟是seller替你买单嘛，好的说不定会给你rebate，拿不到rebate的话就向资本家学习往死里用。

选agent：我的建议是找不同的朋友推荐几个，然后一个个interview过去。最好去人家办公室瞧瞧，顺便看看他墙上挂的是哪个区的地图，就着地图 顺着往下问，主要考查他们的工作态度以及他们对房市、学区、小区、房型、当前流行趋势等各方面的看法，相当于免费有人给你讲解上课，interview完 说不定就能成专家了，呵呵。

Inspector的身份应该类似于independent consultant，他只为你服务，完全不用和team里其他成员打交道。所以通常都认为inspector不能找agent推荐的人，以防有猫腻。其实买房地域性太强了，圈子就那么大，互相认识的可能性很大。所以自己把好关最重要。还是那两句：找人推荐几个，然后一一电话考查。在NJ中部，Inspector的收费大约为300-500。

Lawyer：有些地区不需要lawyer，NJ好像一定要，收费还挺高，普遍在700-1000。Lawyer会帮你准备所有的legal documents，包括review contract，review inspection report跟对方协商credit或fix，search title，请人做survey，准备closing所需的各种document，上报township，有时候seller不follow contract上的条款时，可以帮你发律师信等等。Lawyer很难选，因为他们都很忙，大部分时间你只能找到他们的小秘，所以朋友推荐可能比较重要，agent推荐的也可以考虑。不过还是建议多选几家问问价格，然后考查一下他们小秘的素质顺便了解一些close的流程。

Broker是不用面试选的，前面说过，关键是拼价格，谁低跟谁。但如果agent有跟某个bank某个broker特别熟（像我这个case） 的话，尽量让他match你拿到的最低rate和closing cost。我个人没觉得用agent推荐的broker有什么不好，如果他们经常合作的话，能省你不少心。

Lawyer和Broker是真正拿钱做事的人，但记住，价格是开始就谈好的，所以他们做快做慢delay不delay都照样拿钱，这时候作为PM的你， 最主要的任务是做好project plan，协调team member的合作关系，看住每一个deadline——主要工作就是整天象拿摩温一样盯着他们，不停的发email打电话。

Lawyer和Broker的共性是：他们都很忙，忘性还很大，通常都有个小秘帮着处理事情，有时跟小秘间还互不通气。所以一开始就要拿到他们的手机，座 机分机，email，以及他们可能用到的小秘的座机分机和email。给他们发document（比如contract，commitment letter）的时候要cc到每一个人，包括agent。

agent，lawyer和broker互相认识真的是很方便，比如上次broker说我的contract扫描的不清楚，他就自己打给agent让他重 新扫描一份，省了我不少时间和精力。在等loan commitment和close之间的那段时间，Lawyer和broker需要经常互通消息，我夹在中间做了几次传声筒觉得实在是效率低下，所以要求 他们直接联系对方，然后我每天电话跟进。

对PM来说，最大的成就莫过于Project顺利Close并守住了Deadline。现在我就美美的等着我的房子close啦~~