文/方圆

投资房地产是多数人一生当中最大的投资，美国税法给予房地产投资的税务优惠不少，但必须懂得相关细则，才能享有其中好处。成为美国房产主之后你有资格减免按揭利息税和物业税，这可以大大增加您的经济利益。


过去美国政府课征投资股票、房地产获利的资本利得税，以15%为税率上限，但2013年将调高至20%至39.6%，尽管如此，投资房地产与股票相较，还是有许多可善用的税务优惠。那么拥有美国房产可以享受哪些税务优惠？


1、房贷利息。美国屋主一年获得的房贷利息抵税优惠高达1000亿元，纳税人若在过去几年买房或申请重贷，每月房贷还款应有较高比例为房贷利息，可借此省下更多税金。


2、房贷保险费用。这项优惠对低收入屋主而言相当重要，因为他们往往无力自付高额头期款，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可用于抵税。


3、房屋税。用税金来抵税，是真实可行却常被忽略的抵税优惠。屋主支付的地方与州府房屋税金，是可以用来扣抵联邦所得税的。而依各州或地方政府的规定，收入低至一定标准的屋主，可能还另外符合特殊房屋税的抵税优惠。


4、节能装修费。提升居家节能效益的装修工程较有机会取得优惠，包括安装太阳能板、节能热水器等，而基于医疗需求的改装工程譬如在家门口安装轮椅坡道、方便残障人士使用的浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。


5、装修费用。居家装修工程在将来出售时却可用于抵消卖房获利的税务负担，据国税局规定，屋主出售房产的头25万元获利无须课税，且此前装修房屋的费用还可用来抵消获利。


6、卖房相关费用。出售房产的相关费用也有机会用来抵税，譬如产权保险、刊登卖房广告、房产仲介等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，也可申报抵消资本利得税金。


7、长途搬迁费用。个人若是基于工作原因购屋而长途搬迁，也可以申报搬家费用以抵消、减少税金，条件是搬迁距离超过50哩，还需提供搬家费用的收据。


另外，以投资角度购置房地产者，可善用“同类不动产交换法”，该法案鼓励投资者把原本不动产投资(但不包括自住自用房地产)，在增值后继续“回流投资”至不动产市场，以换取缓缴增值税的权利。


利用此法案的投资人，以卖出手上既有房地产，换得新购房地产的延税，重点在于新购房地产的买价，绝对要高于卖出的既有房地产，一出、一进的房地产交易之间，绝对不会有现金获利落入投资人的口袋，交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，并不再继续转换投资时，再一并缴交增值税。


美国税法也给予自住房地产购屋人，总计27.5年折旧的税务优惠。以一栋57.5万元成交价的房地产为例，若地价为17.5万元，房子价值则为40万元，屋主每年则可享有近1万4500元的房地产折旧税务优惠。


此外，美国对于长期投资房地产的居民，也提供税务优惠。凡过去五年税务期间，自住达两年以上的住宅，卖出时，单身享有25万元的交易获利免税额，卖出夫妻共同持有住宅，则可享有50万元的交易获利免税额。