房地产“国进民退”，刚需受伤最深（下）

（接上期）

二、为什么受伤最深的总是刚需？

看来，房产“国进民退”对于国有资本最为有利。但是谁又是受伤最深的人呢？答案很可能是刚需。 

目前的土地新政，表面是人民的名义，但其实是让资源不断向政府和国有企业倾斜，并且这种定向的倾斜并不是市场选择的结果，而是行政命令的结果。 

换言之，大量的经济资源、社会资源会因为目前的土地新政而流向国企，大大的充实国企的资产。相反，民间资本和私人资本被严格的行政命令排除在外。这就使得目前的房产宏观调控更像是为国企获得相对廉价的土地资源（也是一种金融资源）创造了一个独占的“窗口期”。 

土地市场的这种“反市场”趋势，意味著自由市场空间被压缩，也就是说：可交换商品（房屋）以及市场交易者（购房人）双向的减少。这实际上对于购房刚需来说是非常坏的消息。刚需们通常是社会中间收入阶层，属于买房刚刚够，但申请廉租房又没有资格的人。不上不下，被尴尬的夹在中间，因此不得不买，欲做房奴而不可得。 

房地产市场反市场化的趋势，以及日益提高的购房限制，只会让刚需买房成本越来越高。短期来看，房价确实降了，但你要多交多年社保并且要符合各种门槛。因此对于刚需来说，眼前的降价成为了一种幻觉，限购无非大大的延长了购房者排队的时间，使得名义上低价的房屋实际上离你越来越远。 

即使多年以后刚需终于等到了购房资格，但房价这些年的快速上涨依然会远超你的收入累积，结果就是你依然买不起房，而且还白缴了这些年的社保费用。刚需们的罩门就是，对价格很敏感，对时间也很敏感，说来说去就是因为一件事：穷。 

根据民政部数据，全国市辖区数量从2000年的787个增至2014年的897个，县级市则从400个下降到361个。一线城市中，北京、上海、广州、深圳均已实现“无县”大都市。其中，北京到2015年下属的县均已改区，上海最后一个县崇明，也在2016年改区。至于那些二、三线城市，其“废县立区”的速度比一线城市更快、规模更大。在未来，将会有更多的“县”消失，取而代之的是资源对接相对更优良的“区”。 

在这些既不是城又不是村的地方，民间资本拥挤不堪。被国家队挤出大城市的民资顺应形势下乡，用传统的土地开发模式把乡镇改造为新城区。这其实预示著一种趋势，就是中国城市化的进程在过去十五年来增速极高，并且在未来也没有减速趋势。 

用更白话一点的说法来说，就是中国在未来将会出现更多的城乡结合部。政策的皮鞭希望把更多的中低端劳动力驱赶向这些地区，这个趋势为地产商拿新地开发创造了极为有利的条件。如果说开发一线城市的土地是“地产经济1.0”，那么现在加快新设立的区县和小城市的开发，就是中国的“地产经济2.0”。 

然而，从1.0到2.0的版本，或许并不是一种升级换代，而更可能是一种无奈之举。 

1.0时代的开发模式也可称为“一锤子买卖”类型。在整个土地开发过程中，地方政府依靠出让土地以及收取各种交易税费获利。目前的2.0版本则是地方政府借故直接持有所谓的“租赁型地产”，其实是名正言顺的垄断拿地，自搞开发和持有。 

不过，国家队从不做亏本生意，这些不动产在未来必要的时候也是可以拉高出货的。而当中心地区房价拉高时，周边的新区、郊区的房差市场肯定也会有相应反映。届时也是国家队吃肉，小散户喝汤的节奏。同样的配方，同样的套路，唯一变了的是花样。中国的下一个地产上涨的周期，又将会讲述老套的故事。