房地产“国进民退”，刚需受伤最深(上）

【看中国2017年8月18日讯】今天，房地产的“国进民退”潮流，正席卷整个中国。其中，很多城市实行的“只租不卖”政策在近几个月以来大规模推广普及，并不是一个正常现象。

由最初的“可卖可租”，到“限卖不限租”，再到现在的“只租不卖”，我们可以明显的感到，整个房地产市场如今受到宏观调控的程度越来越深，强制的干预政策已经开始改变了市场的供需结构关系。中国整个的地产布局也随之有了很大变化。房产市场的“去市场化”趋势，和当年企业市场化改革过程中的“国进民退”潮流，似乎有某种相似之处。

那么，在“国进民退”的潮流当中，房地产的市场走势以及其对于普通购房者的影响，就必然会发生比过去较大的变化。这场事关每个人利益的房市潮流当中，谁获利、谁受损，值得探讨。而在不动产市场这种新利益格局的背后，或许隐藏著中国经济更深层次的问题。

一、“国进民退”大潮凶猛，市场降温明显

自从上海市在今年7月率先开展“只租不卖”政策，之后，广州、深圳等一线城市不断跟进。此举类似于早些时候的北京房产新政，其内容规定2017年至2021年间北京计划供应租赁住房50万套，占新增供应的三分之一。首都向外界发出了一种讯号：租赁房的供应成为了今天主流的趋势。

实际上，最早从“千年大计”的雄安新区规定不准普通人在该地购买房产的规定开始，中国房地产的走向就开始了这样的新趋势，那就是只有政府才能有产权，居民只能有租赁权。这从表面上看，似乎很类似于欧洲福利国家给穷人提供的“社会住房”政策。但实际上，同样概念的政策，在中国的意味似乎有所不同。

对国人而言，这种所谓的新政其实并不新鲜，其实就是过去曾经长期实行过的非市场化的房产政策。在1998年实行彻底的房产商品化政策以前，中国的居民住房主要依靠单位分配，只有使用权而没有所有权。所有土地连同房屋的产权都属于国有，国家通过控制土地和房屋的方式来控制城市居民生活的一切资源。本质上，这是对于个人财产权、尤其是不动产所有权的蔑视。

现如今的情况无非是采用临时政策回到了1998年以前。国家资本持有一线城市租赁房，个人交租金居住。被热炒的租赁市场成为“国有”市场，民众持有的私人住房则是“私有”市场，这种情况有点类似于过去的“双轨制”，也就是官方和民间市场并存。在这两个市场之间，一冷一热，走势明显不同，尽显“国进民退”的趋势。
所谓的民退，是指个人住房交易量的走低，商品房交易市场的逐渐冷却。

据统计，今年7个月以来全国房地产开发投资5.98万亿元，年增长7.9%，连续三个月下跌。而且近期跌速增强。7月份的地产开发投资增长为4.8%，远低于6月份的7.9%。自从今年的各种调控政策实施以来，房地产销售量也是急跌，使得地产商开发更加谨慎。实际上，国家希望房地产买卖市场逐渐冷却的目标，已经通过连续的高强度调控政策逐渐实现。目前的地产市场，和前几年相比较可以说是相当低潮。

不过，政府的宏观调控目的是希望地产的暂时冷却，而不是要其全面崩溃。据统计局数据，今年的GDP预期增速为6.5%，在上半年增速较快的情况下，整个下半年的经济刺激政策并不会很明显。经济提速有限，实际上意味著地产开发的速度也不会有明显增加。这使得一手新房的市场增速有限，而由于主要城市对购房者实行越来越严格的限购政策，二手房的成交量也是缓慢下跌。据统计，2017年的二手房成交量预计将会下降约13%以上，一手房成交下降5%以上。
虽然一二手房屋交易冷却，但对比之下，租赁地产市场却显示出不一样的热度。