专家教你：如何合法“请走”不缴租的房客？

文章／华人一站通

很多人买房是为了对外出租，用租金与房贷月供相抵，等个十几二十年就算不卖也能白捞套房。但如果碰到不缴租的房客，“以租养贷”难以为继，就会陷入“断供”的麻烦之中。那么，如何“请走”不缴租的房客呢？



6月22日，纽约市府资助的非营利组织“房屋法庭帮助”（Housing court answers）派代表到布碌仑班森贺华人社区，讲解“请走”不缴租房客的要点。



纽约的住房分几类：私人房、租金管制房、康斗、政府楼、第八类（Section 8）的房子等，“房屋法庭帮助”华裔办公室经理余天骄说，依据所住的房型不同，与租客的法律权益也有很大的变化。



如果有房屋法庭案件在身，想寻求帮助的人士，可拨打“房屋法庭帮助”的热线电话：212-962-4795 分机 205。时间是周二到周四，早上9点到下午5点。

也可以访问网站：HousingCourtAnswers.org查询信息。

   房东 vs. 房客 有两种法律程序


房客既不付房租，又不肯搬走，怎么办？余天骄表示，法庭上有两种程序来解决房东房客问题：一个叫欠租（Non-payment Proceeding）程序，一个叫“驱逐”（Holdover Proceeding）程序。

对于欠租程序，按照租约的标准条款，租客只要晚交一天租，或者少交一分钱的租金，房东都可以启动这个程序。首先，房东可以给租客一个“退房通知”（Eviction Notice），贴在对方门上，或者以书面挂号信形式通知房客，要求对方在5天内（不含假日）缴租或退房。如果对方不予理会，房东有权在5天后到法院申请“强制清退令”（Eviction Order）。 


房东向房屋法庭申请驱逐，法院会通知房客出庭说明原因。若房客未按时出庭，法院将采信原告房东的说词，进行缺席判决。在有些场合，房东在法庭上并不是理所当然的赢家，如果房客有证据证明房东的过失或送达通知的错误，那么整个诉讼程序可能会增加到数月才能完成。


对于欠租的案子，法官通常会考虑给房客一段时间交租，让房东与房客签订一个协议（法律文件）。需要注意的是，房款包括目前的房租以及欠租，如果租客承诺一个月内支付欠租，但是没有支付当期房租，还是有可能被驱赶。总之，协议期满，如果租客还未缴齐款项，在没有其他法律纠纷的情况下，房东可以到法院申请“强制令”。

房东拿到这个强制令后，可以交给法警（Marshal）执行，通常是第二天警察就上门赶人，封存租客的财物，房东可以立即换锁。
 
对于驱逐程序，首先到法院立案，请求法官判决房客离开。法官最多会给房客6个月的时间找新的住宅搬离，房东拿到法官的判决后，需要将相关的文件交给法警，只有法警才有赶走房客的权力。



布碌仑华人社区服务中心罗添福博士说，房东房客的纠纷很常见。最近他碰到一名海湾公园道（Bay Parkway）的房东求助说，租客至今已有11个月不交房租还不算，还不停地找茬，要求修理，如何是好？余天骄表示，这种情况房东需要自己斟酌走哪一个法律程序，“不付款程序”只针对欠租，法官责令租客一段时间内缴租，租客还可以继续住下去，如果租客过三个月，再次欠租，房东还要再走程序；而“驱逐程序”则以驱逐为目的，最多给租客6个月的时间找地方搬迁。



 房东擅闯租客房间、换锁均属违法
 
没有租约的情况，按法律规定，房客住满30天就算是居民了，不属于临时寄宿，任何房屋纠纷、驱逐房客，房东必须经由房屋法庭的法官作出裁决。这时房东可以按30天租约算，给租客30天的终止住房通知，然后开始针对非法侵占的“驱逐”程序。



需要注意的是，如果房东在没有法院“强制清退令”与法警监督下私自闯入房客租住房间，更换租客门锁或搬运丢弃租客个人物品都属违法行为。租客可以就此将房东告上法庭并索赔，那时房东是“损了夫人还折了兵”。

  房子有问题及时修理 不然租客可钻空子

房东最大的麻烦，就是与租客发生违约情况下的法律纠纷，例如房顶漏水或空调坏了，房东不修理，就会被租客钻空子。
   

余天骄说，纽约市要求房东必须修理影响人身安全的故障，例如漏水、含铅的油漆，杀虫、房间发霉，要有热水和暖气等，所以要避免发生纠纷。当房东的要严格遵守租约条款，发生了应该修补的问题，不要拖延不理，否则租客不缴租说是房东违约造成的，要把人家“请走”，拖的时间更长。