当美国房东收租到手软可别忘这些抵税技能!

华人购房特点大多是购买大户型，或者多家庭房产，自己住一间，另一间出租，这样就有租金收入。但是在美国，一切收入都需要缴税，房租收入也不例外，快来get这些实用的抵税技能！

租金通常是要和全年的其他收入一起报收入所得税。以纽约为例，在纽约收入所得税的税率基本是40%，因此美国有个税务自由日，纽约是5月4号，也就是纽约居民在5月4号以前赚的每一分钱都要按比例交给税务局，5月4号以後赚的钱才是自由给自己。

租金收入如实申报是有益无害的，因为房东有许多可以抵税的项目，它能和租金收入的缴税部分相抵消。

主要有这六类项目可以抵税：1、贷款的利息部分；2、地税；3、房屋保险、产权保险、贷款保险；4、水电煤气费用；5、律师、会计师、中介费用；6、维持、维修、清洁费用。

比如一个四口之家，夫妻年薪约为10万，有一套两家庭的房产，买入价为90万，假设贷款额为40万，一家庭自住，另一家庭出租。租金每月1800元，全部的房屋开销算下来总共3100元的话，出租屋可以抵扣的费用则为1550元，也就是说收入减去支出出租房每月有250元的纯收入。

房屋的折旧费也可以相应地抵扣：假设一个住宅房的寿命是27.5年，商业房为39年。折旧的概念是27.5年以後，这个住房就不值钱了。但要注意的是，只有房屋价值可以折旧，土地价值是无法折旧的。

就拿刚才我们说的例子，如果房产市值为90万，土地价值占2成，房屋价值算8成，因此能够折旧的基数是72万。在这个基础上算折旧费，除以27.5，每年可以折旧的费用是2.6万元。两家庭出租一个家庭，所以可以抵税的折旧费是1.3万元。

这出租部分折旧的1.3万元并不是业主真正花出去或者损失掉的钱，这笔费用要如何运用到报税中去呢？

还是拿这个例子说明，如果家庭租金的年净收入是3千元，减去1.3万元，那租房这一块还亏损了一万元，这部分要如何得到补偿呢？如果以夫妻年收入10万算，扣除一些减税的项目，假设他实际需要用於报税的收入是8万，这个8万就可以减去亏损的1万，这个家庭真正用於报税的收入就是7万，而不是原来的8万，这样会少缴税大约3500元。

需要特别指出的是，年收入达到15万以上的家庭，就没有这项折旧费的优惠了。收入在10万以下的家庭能完全享受27.5年的房屋折旧，而年收入在10至15万之间的家庭，则按一定比例打折。

另外要记得，在卖房的时候还是要将原来的折旧费还回去，也就是说卖房时需要把这部分的税给加回来。即使当时没有使用折旧费，在出售房屋时，也是需要加回来缴税的。