美国买房攻略之一：纽约买房要注意的事项

文/ Tracy Cui

[ 文章导读 ]   
在世界之都购产是很多人的梦想，但由于买卖房屋、房产比较复杂，不是一篇文章能介绍清楚，网上此类文章也多是泛泛而谈，其实并不具备参考价值。我想结合自己多年的房产中介经验，详细的给大家介绍一些购房须知。同时也提醒大家：投资房产非小事，多看多听不为过！


一、纽约的房产类型
纽约房屋主要分为合作公寓（熟称Co-op）、康斗（熟称Condo）、公寓（熟称Apartment）、独立屋（熟称house）、联排别墅（熟称Townhouse）。
A：合作公寓 Co-op
纽约的合作公寓很多，基本上80%是合作公寓，20%是康斗。合作公寓价位也相对康斗普遍便宜很多。
合作公寓（Co-op）就是一个股份公司拥有的公寓楼。每个屋主（股东）拥有公司的股份及长期业主租约。公司付整栋楼的地产税、雇员薪水和其他大楼的维修费用。公寓单元越大，买家所占有的股份越多。因此，买家所拥有的是房产的“租赁使用权”。公寓楼中各个单元的使用者要根据其持有股份的多少来支付公寓的、物业维护费等成本。
购买合作公寓（Co-op）需要注意以下几点：
1.要求买家出示在美国的申报纪录，对于那些不在美国交税的外国人来说，购买这类房产就其困难，甚至没有可能购买。
2. 公寓委员会有权“批准”或“拒绝”任何潜力物主（owner）。委员会的委员由合作公寓的业主选出，面试是为了保障业主的利益。
3. 每个合作公寓都有它规定的贷款额度，有些大楼要多付首款，大体而言，在曼哈顿，至少准备20-50%买价作为首付款。
4. 业主要转租合作公寓必需委员会批准，每个合作公寓大楼有它的规定，买前一定要确认好。
B：共管公寓：康斗 Condo
康斗在全美国很普遍，对于共管公寓（Condo）来说，买家购买的是公寓的独立产权，并与公寓楼内其他住户共享过道、走廊等公共区域。业主需要承担公寓每年的房地产税及物业管理费。
共管公寓还有一个好处就是对外国人购买没有限制，购买后也可以出租出去，没有合作公寓的程序那么繁琐。但是Condo和合作公寓相比，在价格上要贵些，但却更容易买卖。
纽约的康斗公寓是实实在在的地产，买方可拿到地产契约，就像买房。因为是实在的地产，各个康斗公寓有个自的地产税，屋主除了付地产税，每月还得付物业管理费、类似合作公寓的管理维持费，但不包含地产税、大楼贷款、利息。
康斗公寓有以下几个优势：
1. 康斗公寓的贷款取决于经融市场，而不受控于公寓委员会，比合作公寓灵活。买方可贷款高达买价的90%。
2. 康斗公寓买主也需填写所有申请表格，经过公寓委员会的批准，但要求的条件不像合作公寓委员会那般严苛，批准的时间也不会太长。
3. 康斗公寓转租出去比较不受限，是地产投资者的较佳选择。
4. 比较合适非美国公民的买家，大部分的财产在美国境外，这是合作公寓不愿批准的。
因为康斗公寓比合作公寓少，比较容易批准买到，买价通常比合作公寓贵。康斗公寓每个月地产税加上屋业管理费，一般比合作公寓月管理维持费低，这也是买价高的原因。
（下转E5）

二、在纽约买公寓的步骤
在纽约买合作公寓或康斗公寓步骤类似。假定你看中了喜欢的地产，也询问过银行或贷款经纪，决定了你经济能力承担的价位。
1. 纽约是口头出价，经过你的经纪告知卖方经纪或卖主。
2. 买、卖双方讨价还价，最后价钱、条件、过户日期双方谈定同意。
3. 纽约州须要律师参与地产交易。你的地产经纪可帮你找有经验的律师。卖方律师开始准备合约，你的律师审查你买公寓大楼的财务状况。
4. 如果你的律师确定大楼财务状况满意，大楼章程和买卖合同你能接受，这时你的律师允许你签合同，附上准备好的10%订金，送到卖方律师处，卖方签字。 10%的订金存在卖方律师户头直到过户。要注意，在收到所有人都签好的合同之前，卖主还可接受别人的出价。
5. 如要贷款，必须提前进行申请，建议找房前已拿到银行贷款合格证明。
6. 你的经纪会交给你公寓大楼委员会所需要的申请表格及要准备的资料。你需填好所有申请表，还要会计师签字的财务报告、三年的完税证明（有的要二年的报税证明）、银行报表、个人及财务推荐信、专业推荐信、买卖合同，如有贷款，需提供银行贷款承诺。
7. 你填好申请表格后，附上所有文件，你的经纪会再检查，然后交给公寓管理公司审核，再转交委员会。所有文件表格必须齐全，否则管理公司不接受。
8. 合作公寓申请初次批准，会安排和委员会面试，这是很严肃、不可轻忽的事情，就像商业会议对待。如果哪位委员不喜欢你，不同意你买，就很麻烦了。
9. 经过委员会批准后，你就可以准备过户。
购买康斗公寓就省去了面试，只要将所需表格资料按顺序填好送交检阅，基本上会批准，从合同到过户约60天，合作公寓所需时间较长，至少60-90天。
还有一点要说明的是：购买康斗公寓(Condo)，要付房产税和每月的公共费用；购买合作公寓(Co-op)，要付房产税和每月管理费。房产税是跟随楼寓的种类丶地区和公寓面积来计算，而公共费用和管理费与楼寓的种类和公寓面积有关，可以是每月几百到几千元不等。一般情况提供多样服务的楼寓，每月费用较高。税或是物业税可用于扣除征收税款。如果是投资者，公共费用和物业税都是商业上的开支，所以可以扣除征收税款。如果在美国有流动资产并有个人银行户头，购房过程通常需要两个月。因此必须提前准备，看房阶段就必须将资金准备好。如果需要房屋贷款，至少再加一个月时间。


作者简介：
Tracy Cui，美国纽约州注册专业地产经纪人，熟悉美国的住宅及商业投资所需注意事项，包括交易流程、资金、税务、法律等。随时掌握市场动态，及时提出投资建议，让客户避免浪费时间或走弯路。
业务范围：住宅：专注于好学区、高回报率、华人聚居区房产及高档住宅的买卖；商业：涉及集合公寓、办公楼、仓库厂房的租赁或购买，以及土地的投资与开发。同时对客户的贷款、验屋、过户、维修、子女入学、企业注册等问题提供咨询，并推荐业内口碑好的专家做相应服务。
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（文章来源：华人一站通）