中国房市泡沫会二次破灭吗

2016年底，普通中国人购买一套平均住房，所付房价超过其年收入的160倍。（Fotolia）

文/Valentin Schmid
2015年，中国股市救市举措的失败后，中国政府又把目光投向了房地产住宅市场。2016年初，中国经济开始降温的时候，中国政府再次通过对房地产市场举债的方式刺激经济。


这个举措奏效了。在购房贷款占到了2016年新增银行贷款40.5%的同时，房价在2016年大部分时间和2017年初都比去年同期上涨了10%以上。总体来说，房价太贵了。2016年底，普通中国人购买一套平均住房，所付房价超过其年收入的160倍。


由于房屋建造需要大量人力资源和原材料的投入，根据官方公布的统计数字以及像中国褐皮书（CBB）等组织的非正式报告显示，中国经济得以暂时缓解，并在2017年至今表现不错。


中国褐皮书（CBB）是一家从事收集有关中国经济实地数据的独立机构。


CBB的最新报告指出：“最新公布的第二季度报告显示经济再次转好，与上一季度和上年同期相比，零售和服务业务均呈反弹状态。”


然而，北京高层的选择非常狭窄，既要刺激经济，又要避免加剧金融泡沫，因此，在2017年初，他们又不得不加强了对房地产市场的管制，同时收紧理贷款。


泡沫破裂了吗？
英国一家名为TS Lombard的金融研究机构的研究表明，中国的房地产泡沫可能会继2014年初次破裂以来经历第二次破灭。这家研究公司在其最新发布的“中国观察”报告中指出：“我们预计（中国）房地产行业的最新一轮紧缩政策将在未来六个月内大幅度降低房屋销售。”


令人担忧的主要措施之一是监管政策的加强。在编入国家房价指数的55个城市中，有25个城市加强了对住房购买的监管和限制。例如在北京，一些住宅房地产业主不能再把自己的公寓卖给个人买家，而必须卖给商家，因为他们的公寓已被当局标注为“商用”。其他措施还包括：提高首付款额、价格控制，限定并延长了转手出售前的持有时间。


这份报告同时指出：“一线城市和二线城市已采取量严厉措施，购买或出售房产几乎是不可能的了。”


信贷紧缩
虽然中国央行的基准贷款利率维持在4.9%的水平，但银行将住房抵押贷款利率上调至6%，有的银行因为额度用尽，甚至已经停止发放住房抵押贷款。
中国央行的希望是将抵押贷款在新增贷款中的份额降低到30%，这些举措必将影响对住房的需求。


TS Lombard的报告指出：“十年前，大多数中国家庭购买新房的首付款约占总价款的50-70%，而在过去两年中，80%以上的借款人首付的比例已降至30%以下。随著抵押贷款资金的减少，我们认为普通家庭不太可能用存款来购买住房。”


到目前为止，大城市（住房市场）的放缓已被小城市增加的交易活动所抵消，因为小城市还没有实施过多的紧缩措施。


中国褐皮书的报告说，总体上看，主要集中在北京和上海地区的一线城市（房产企业）的收入和利润将大幅下滑，招聘停滞不前，现金流全面恶化。
然而，TS Lombard预计，小城市将跟随大城市，颁布更为严格的房产限购措施，这将导致房屋交易量的下降，并最终造成价格下跌。


“2017年下半年房地产销售将明显减速，每月新建住宅房屋交易量同比将下降10%，而五月份则是同比增长了8.3% 。”