公寓兴起：美国新泽西州的地产正欧洲化

文 ／ 晓白
文章来源 ／ 华人一站通
 
随著新泽西人口结构的变化，新州北部到处可以看到多户住房(multi-family housing)的兴起，尤其是高级的出租公寓。
 
罗格斯大学公共政策学院院长詹姆斯·休斯（James Hughes）表示：“二十年来，建筑的重点是单户住宅……但现在全国的趋势是多户住房，原因是千禧代(millennials)喜欢租房。由于经济衰退，他们的职业生涯被延缓，他们揹负大量的学生贷款，而且他们享受单身生活。”
 
另外一群对公寓有兴趣的潜在的买家和租户，则是届退休年龄的婴儿潮代(baby boomers)。在子女纷纷离家独立后，地产律师托马斯·布鲁诺（Thomas Bruinooge）说：“他们中的一些人发现，随著年龄的增长，他们不需要一个3,000平方英尺的房子，他们要住到一个方便的地方，”
 
奥图(Otteau)集团房地产研究公司总裁杰弗瑞‧奥图(Jeffrey Otteau)表示，新州大约60%的家庭只有一两个人，而65%的家庭没有年龄在18岁以下的孩子。所以一至两个卧室的住宅符合这些家庭的需求。同时对年轻人来说，租赁提供更多的流动性，因为他们可以随时搬家，而不用担心卖房子。
 
目前公寓开发最蓬勃的地区是Hudson郡，因为它占了离曼哈顿近，又有便利的公共交通工具的地利。光Jersey City就有四个大型建设项目在进行，总值超过9亿美元。去年新州东北四郡(Bergen-Passaic-Hudson-Essex)启动的建设项目增加了88%，而Jersey City就占了三分之一。
 
近年来，公寓开发最成功的案例可能是 Morristown 市中心。建筑商卡尔·戈德伯格（Carl Goldberg）在当地开发了四个项目。入住的居民带动了市中心附近的餐饮、零售业，形成了一个整体的“居住、工作、娱乐”生态圈。戈德伯格认为Morristown可以作为其他城市的参考。
 
Hackensack就打算复制这个模式。一个建筑商正以$3,500万的成本将该市中心的 People’s Guaranty and Trust 银行楼与隔壁另一栋楼改建成一个127户的公寓楼。楼下有空间开餐馆和商店。同时还有几个更大的开发计划也在规划当中。
 
新州人口密度这么高，如何得到建地呢？他们的主要来源是空置的办公园区。这些在上世纪80-90年代建成的园区占有大片的土地，却离所有的设施很远。企业因为招不到喜欢步行的千禧代员工而纷纷撤离。同时，许多年岁大的居民希望把房子卖了后就近买一个小一点的住宅。
 
在税收的压力下，各地方政府正纷纷转移这些土地的使用。由于住在一至两个卧室高密度住宅的家庭不太可能有孩子，这些政府发现他们所要提供的服务(如教育)成本低于多出来的税收，而有利可图。
 
不过，并不是所有的社区都欢迎这些发展。
 
在 Wayne，一些居民和环保人士反对在23号公路南部一个树木繁茂的地盘上建造一个223套房屋和零售项目，因为它们担心这会增加该镇部分地区的淹水。Wayne的分区委员会推迟了开发商 Galreh LLC 的申请，直到它提供更完整的地下水管理研究结果。
 
而在 Palisades Park，分区委员会自去年十月来一直在对一个17层，154个豪华单位的高楼举行听证会，因为他们无法解决新居民在这繁忙的 Fort Lee 地区的停车问题。
 
根据美国人口普查数据显示，2015年时，100个最大的城市中有一半以上租房者比买房者多。这时六年前的几乎是两倍。奥图认为：“我们正在目睹一个欧洲式的发展……这里开始发生的一切事情已经存在于欧洲几十年了。大多数的人租房、住在公寓比住房更多，而且他们中更多人没有汽车。我们美国人拥有房子这个独特现象正在受到收入增长放缓和生活成本增高的冲击。”
 
新州北部五个重点住宅建设项目
Hackensack: Main Street, 382 个单位
Franklin Lakes: Ewing Ave., 275 个单位
Park Ridge: Kinderkamack Road, 240 个单位
Wayne: Route 23 South, 223 个单位
Fort Lee: Park Avenue, 450 个单位