美国买房详细流程 2

三. 贷款预审

据美国房地产经纪人协会1999年统计，90%的人是贷款买房。如果你是10%用现金买房的幸运儿，就不需要贷款，更不需要什么贷款预审。但不管是现金买房还是需要贷款，经纪人都会让你填写一份买主经济状况表(Financial Information Sheet)。你要如实填写这份表格，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和欠债部分（Liabilities）。欠债包括汽车贷款，信用卡欠额，以及其它债务。如果你不愿意透露你所有的财产(Assets)，倒没有关系，但你填写的存款额不能低于你的头款(Down Payment)数。你的经纪人要根据你的经济状况向你建议房价范围。很多卖主也要求买主在报价时附上买主经济状况表。如果是现金买房，买主经济状况表就是卖主唯一的依据，所以在在报价时一定要附上这份表。 如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。因为贷款公司要查你的信用分，还会要你的社会安全号。你如果已经与其它贷款公司或者你自己的银行联系过，你就可以用你自己的贷款公司或银行的贷款预审批准书。不管你用谁的，你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。贷款预审批准书也是报价合同的附件之一。它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过了，银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好，不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。卖主担心的是在接受报价合同后买主申请不到贷款，不能过户，浪费卖主的时间。在房屋买卖中，时间就是金钱。一栋$500,000的房子，如果利息是6%，一个月的利息就是$2,500。卖主更愿意接受经济状况好的买主的报价。

申请贷款预审批准书还需要以下的信息：

•    买主姓名(Buyer Name)
•    社会安全号(Social Security Number)
•    房价(Sales Price)：实际房价或最高房价
•    贷款额(Loan Amount)
•    贷款种类(Program)：一般是30年固定利率
•    定金(Deposit)
•    过户日期(Settlement Date)：写实际日期或待定
•    买主地址(Buyer Address)
•    买主电话(Buyer Phone)
•    买主年收入(Income)

最高贷款额取决于家庭总收入和其它债务

大部分银行允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其它债务占月收入的12%，你只能用24%做房款。所以在买房时，要把其它债务限制在8%获更低。如果你没有其它债务，你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，联邦住房和城市发展部(HUD)允许家庭其它债务加上住房贷款高达月收入的45%。 贷款种类有二百多种，但大多是从两个基本类型衍生出来的：浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。浮动利率贷款的开始利率比固定利率贷款低，以后的利率会随着一个指数(Index)而浮动。开始浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。如果贷款时利率高于9%，并且呈下降趋势，可用浮动利率。常见固定利率贷款有15年或30年的。15年的利率比30年的低。如果贷款时利率低于8%，可选固定利率。从贷款来源可以把贷款分成三种，一般性贷款(Conventional)，低收入政府补助贷款(FHA)，和美国退伍军人贷款(VA)。从贷款的数额又可以把贷款分成三类，小额贷款，普通贷款，和大额贷款(Jumbo Loan)。十万以下的属小额贷款。贷款额超过$417,000的属大额贷款。从2008年3月起，大华府地区贷款额超过$562,000的才算大额贷款。大额贷款的利率比普通贷款高。如果你不清楚，可以问贷款经纪人。如果问了以后还是不清楚，干脆就选30年固定利率。

•    定金(Deposit)是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主在没有正当理由的前提下单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。

•    过户日期(Settlement Date)可订在合同生效后的30天到45天。计算机自动化大大缩短了贷款审批的时间，使30天或更短时间过户成为现实。一些银行没收的房子明确规定30天之内过户。

•    贷款预审批准书内容包括贷款种类(Program)，头款额（Down Payment），贷款额(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它还会有以下的字样：该预审批准书的依据是已核实的买主信用史(Credit History)，经济状况(Financial Information)和职业史(Employment History)。贷款的最终批准还有待于认可的房地产合同(Ratified Contract)和房屋估价(Appraisal)。

•    预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分，经济状况和职业都会有变化。如果预审批准书是六个月以前写的，就要去重新写一张。

四. 选房看房

经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。只要有符合你要求的房子上市，信息就会自动送到你的电子邮箱。搜索的标准可以是房价范围，房型（独立屋，连栋屋或公寓），城市名或邮政编码，建筑年代，等等。虽然学区也是搜索标准之一，但很多经纪人为了保护自己，不填学区。所以你要把学校所在地的房子都找出来，然后根据地址到学区网站去确认是不是在你要的学校。 从电子邮件的链接中可以看到地址，房价，房型，以及一到三十张照片。如果看到满的，可自己开车去看周围的环境，包括离高速公路和主要公路的距离。离高速公路四英里之内比较好，再远就要多走小路，交通灯多，费时费油。离高速公路也不能太近，太近会听到车流的声音。有人不喜欢附近有高压线。虽然高压线对人体健康的影响尚有争异，但如果有别的选择，就尽量少找麻烦。还有房子的后院是否开阔，背向树林或空地当然比背对别人的后院要好。如果是独立屋，旁边最好是独立屋。如果是连栋屋，旁边最好不是公寓。对外部环境不满意的，可以排除。比如我带客户看房，就碰到过以下的情况，没有进门：1）通向房子的路很难开，又陡又窄，开了一身汗。一下车大家的第一句话是，如果下雪怎么办？2）刚到房门口就听到暄哗的车流声。有些房子虽然离高速公路不是很近，但由于山谷的回音效果，车流声听得特别清楚。3）房子旁边就是坟场或殡仪馆。美国人对这些不再乎，有些中国客户比较忌讳。

初选过关，再约经纪人带你去看内部。在同一地区的房子一般20分钟可以看一个，一次可看五到六栋房子。下面是不同房型要注意的事项。

•    公寓：除非你准备一辈子单身，最好不要买一间卧室的公寓，自己很快就不够住了，将来也难卖。许多人不喜欢一楼或最高层。两间卧室的公寓最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个最好紧挨着第二个卧室，可供家人和客人使用。最好有一到两个停车位。

•    连栋屋：如果你需要三间卧室，就买连栋屋。最好有一到两个车库。楼上最好有两个浴室，一个在主卧室内，另一个可供第二和第三个卧室使用。一楼最好有个卫生间。

•    独立屋：如果你需要四间或更多的卧室，就买独立屋。一楼会有客厅，起居室，餐厅，和厨房。楼上两层在三千英尺以上的，还会有一个书房。楼上最好有三个浴室，第一个在主卧室内，浴缸最好有喷水孔，还有单独的淋浴。第二个在第二卧室内
，第三个可供第三和第四卧室使用， 如能连接这两个卧室更好。中国人喜欢厨房的抽油烟机通向室外。地下室能完全平地走出最好，能向上阶梯走出也行。地下室如果已经完成，最好有一个全浴。如果有一个卧室，最好紧接着浴室，晚上使用方便。地下室如果没有装修，最好有预留排水管，将来好建浴室。如果要放乒乓球桌，至少需要24x13（长x宽）英尺的场地。

看房时，可用一张看房比较表（看房比较表列出了26各个可供参考的项目，需要的读者可以在文章下面的网站下载）来记录并比较不同房子的优缺点。比如每个房间的大小，布局是否合理，状况如何，等等。

•    地址(Address)
•    要价(Listing Price)
•    政府估税价(Tax Assessment)
•    几个卧室 (# Bedrooms)  
•    几个浴室 (# Bathrooms)  
•    几个车库 (# Garage)  
•    居住面积 (Living Area)  
•    占地面积 (Lot Size)  
•    建筑年代 (Built Year)  
•    客厅 (Living Room)  
•    起居室 (Family Room)  
•    餐厅 (Dining Room)  
•    厨房 (Kitchen)  
•    书房 (Library)  
•    主卧室 (Master Bedroom)  
•    其它卧室 (Other Bedrooms)  
•    衣橱 (Closet)  
•    储藏室 (Storage)  
•    地下室 (Basement)  
•    阳台 (Deck)  
•    前庭 (Drive Way, Side Walk)
•    后院 (Backyard)  
•    状况 (Condition)  
•    学区质量 (School Quality)
•    上班开车时间 (Commute Time)  
•    购物方便 (Shopping)  
•    总评 (Overall Opinion)  

五. 签署合同

选定满意的房子，经纪人会为你全面查询有关信息，确定要价。有关信息包括: 房子上市历史，市场分析 (Comparative Market Analysis, 简称 CMA)，市场统计数据（Market Statistics），和政府估税价(Tax Assessment)。

房子上市历史：房子倒过几次手，每次售价是多少，在什么时间。房子在市场上有多少天了，有没有降过价。卖主为什么要卖房子。如果卖主买价较低，这次卖只是赚钱多少的问题，可能好谈价一些。如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，卖主可能不大愿意你砍价。

市场分析：因为同样的房子在不同的地方(Location)房价相差很大，所以市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（6个月之内）卖多少钱。如果能找到同样大小，同样多的卧室和浴室，同样的地下室的房子，那最好。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。

市场统计数据：房地产电脑网络每月都会公布售房统计数据，其中一项是房屋所在邮编售房价与要价比例平均数。经纪人会参照这个比例平均数报价。比如2008年2月邮编20850的售价与要价比例平均数是93.58%，报价时则可砍价6%。如果给卖主留还价的余地，还可以砍得更低。

政府估税价：这是当地政府为了决定房地产税额而给房屋和土地估的价，应该是一个比较客观的数据。在卖方市场时，房屋买卖价格可能高于估税价。在买方市场时，房屋买卖价格可能低于估税价。在同一时间同一社区，如果其它的房子要价都低于估税价，你要买的房子的要价却高于估税价，那就是要价偏高，你可以以此为由而砍价。

报价合同还要注明定金(Deposit): 这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔钱。如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金就拿不回来了。定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是报价的2%到3%。

除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。下面是常用的附加条款。

房屋检查(Home Inspection)，咚气检查(Radon Inspection)和白蚁(Termite Inspection)检查： 在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。在有
效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。

房屋估价(Appraisal)和贷款批准(Financial)：在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般是15天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价，买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款，买主可在附加条款有效期内要求取消合同。

空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)检查：如果在冬季买房，空调或游泳池的功能不能检查。在报价合同中，可以选择在过户后5月31日之前检查空调或游泳池。如果不工作，可要求卖主出钱修理。 在报价合同中，还可以加上各种各样的附加条款，用于不同的目的。比如逐步升级条款(Escalation Clause) 在卖方市场用得比较多，在买方市场很少用。但我在买方市场为客户抢购银行没收的房子时用过。具体方法是买主选择逐步升级的数额和最高报价。如果其他报价高于我的报价，我的报价就自动按逐步升级的数额增长。如果其他报价也有逐步升级条款，那最高报价额高者取胜。 报价时还要确定过户日期，一般在30天到45天左右。最好定在星期二到星期四。如果在星期一，过户公司星期日不上班，不能提前一天拿过户清单，看要开多少钱的银行支票
。如果在星期五，又怕万一当天不能过户完毕，要等到下个星期。时间最好定在下午一点。上午可以做个最终房检(final walk through)，到银行去开个支票。

报价合同加上附加条款和必需的文件，有50页左右，买主要签很多字。如果卖主拒绝报价，报价合同就是一堆废纸，也浪费大家的时间。一个省时省事并有利于环境保护的方法是先写一张报价意向书，在意向书的基础上谈判。等价钱谈妥后再出正式报价合同。

报价意向书可包括以下的内容。

•    房屋系统编号（MRIS# ）：
•    地址（Property Address）：
•    要价（Listing Price）：
•    日期(Date)：
•    买主姓名（Buyers’ Names）：
•    报价（Offer Price）：
•    过户日期（Closing Date）：
•    贷款额（Loan Amount）：
•    订金（Deposit on Sale）：$10,000
•    房屋检查条款（Home Inspection）：合同批准后7天
•    咚气检查条款（Radon Inspection）：合同批准后7天
•    白蚁检查条款（Termite Inspection）：合同批准后7天
•    房屋估价条款（Appraisal  Contingency）：合同批准后15 天
•    贷款批准条款（Financial Contingency）： 合同批准后20 天
•    房屋买卖人税（Transfer Taxes）：买卖方各 50%
•    买主年收入（Buyers’ Income）：
•    买方经纪人（Buyer Agent）：

为了防止卖主拿着你的报价合同与其他的买主讨价还价，你可以在报价合同上注明，此报价在1天内有效。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方能达成协议，合同就签字生效了(Ratified)。