买Foreclosure的房子，应该要注意哪些问题?

Foreclosure 指的是“丧失抵押品赎回权”，贷款买房的人在还清贷款以前，房子是抵押给放贷银行的。如果借款人不能按合同约定按期供款，并且超过了法庭规定的赎回期限，放贷银行就可取消房主的赎回权，将房产拍卖，以拿回贷款。Foreclosure房屋的价格一般都低于市场价，对于买家来说，有可能会达成非常好的deal，省下不少银子。但价格低廉的房子总会存在这样那样的问题， 给贷款也会带来不便，下面我们就来分析一下买Foreclosure的房子，应该要注意哪些问题。


1。在Foreclosure房子的买卖合同中一般都会有一个“AS-IS”条款，就是说如果在做房屋检查的时候，发现任何的问题，房子所有者一般都不会进行修理。买主只能选择取消合同，或是接受目前房屋的状况。大多数Foreclosure房子的都疏于维护，房屋的状况并不好。若是打算贷款购买，银行如果在做房屋估价的时候发现房子有问题，就会要求房子被修理好之后才会批这个贷款，但因为有“AS-IS”条款，卖家一般不会愿意花钱去修理，这样买家就会处于两难的境地，影响贷款过户的时间。


2。Foreclosure的房子经常会被转手倒卖， 比如:银行把一处房产Foreclosure之后卖给了一家投资公司，而投资公司在6个月以内转手卖给客户， 像Provident Funding这样的银行就会认为这是一个Flip Transaction因而拒绝客户的贷款申请， 所以在申请贷款时，一定要让贷款经纪人查清楚银行的Guideline，然后再往上送这种Foreclosure房子的房屋贷款。


3。和短卖(Short Sale)一样，Foreclosure的房子也很有可能存在产权问题，看好房子后，一定要先要做Title research，看房子上是否有其他Lien以及Land title的产权是否清晰，有无纠结，物业历史情况，是否有进各种黑名单的记录，是否侵占政府或邻居土地，如有问题，要花多少钱和时间维修处理和谈判解决。 如果是共管形式物业，像Condo类型的房屋，贷款银行还需要了解物业管理公司(HOA)的财务状况是否健康，近期会议纪要，预算和执行情况，重要法律官司和纠纷等等。


4。在有些州，如果房子在Foreclosure过程中(未过户)，原房主又有能力承担贷款了，想要把房子赎回来， 他就拥有优先购买的权利，于是买家在花费了大量精力和时间之后，把房子拱手相让。