美国买房详细流程

一. 准备买房

买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽可能多地了解买房知识是绝对必要的。 如果您正准备换更大一些的房子以下这些问题将帮助你决定你是否已经准备好换更大或在更理想的位置的家。如果大多数问题的答案是肯定，就表明你已经准备好了。

•    您现在的房子是否为您创造了庞大的资本？请看看你每年贷款公司给您的付款和利息清单或打电话给你的贷款人便能知道。通常，在买房子的最初几年您的抵押贷款，每月支付的主要是利益，但如果您已拥有您的住宅5年或以上，您的房屋很可能已经为您储存了一定的资本。

•    你的收入或财政状况好转？如果你现在能赚更多的钱，使您可以支付更高的按揭付款和支付搬迁费用。

•    您是否想搬到更理想的地区？您的第一个家可能不在您理想的地区内。例如，您可能已经意识到，您希望家离您的工作地点更近或者为了您孩子的将来想搬到一个更好的学区。

•    您现在的房子可以改建或加建吗？有时你可以加建一个新的房间或在原来的土地上重新建造一栋新的房子。但如果你的土地不够大，您所在的地方政府不允许它，或者你根本不感兴趣重建，那么搬到到一个更大的房子就可能是您最好的选择。

•    目前房地产市场情况允许您更换更大的房子吗？如果现在的房市很好，你的房子可很快出售并且可以卖个好价钱，但您要买的房屋也相对更加昂贵。如果现在的市场不景气，寻找买家可能需要更长的时间，但是您在寻找新的房屋是也有更多的选择和更好的价格。

•    利率是否有吸引力？低利率不仅可以帮您更容易地找到买主，还能帮助您买到一个更大的房屋。

1.    了解买房全过程 (Home Buying Steps)在这个过程中，你要做许多事情：看房子（Show House），签合同（Sales Contract），检查房子（Home Inspection），申请贷款（Loan Application），购买保险（Home Insurance），过户（Settlement），搬家（Moving）。在这个过程中，你还要接触到许多人：房地产经纪人（Real Estate Agent），房屋检查师（Home Inspector），贷款经纪人（Mortgage Loan Originator or Broker）或银行家（Baker），保险经纪人（Insurance Agent），过户律师（Settlement Lawyer），搬家公司员工（Mover）。

你可以到图书馆去借几本关于买房和贷款的书看看。当地中文报纸房地产专栏也是不错的买房全过程知识来源。

1.    确定房价范围 (Price Range)

你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍（假定贷款利率是6%到8%）。如果你家的年收入是$100,000，你能买得起$400,000到$500,000的房子。如果你有$80,000现金做头款(Down Payment)，你就能买$480,000到$580,000的房子。

如果你没有房价5%的现金做头款，最好不要买房子。一是因为贷款难借，得不到好利率。二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。

如果有房价20%的现金做头款，就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。如果你的父母能给你一些钱做头款，要注意税法。税法是每年每人可给任何人$10,000的现金做礼品不用付税。如果你的父母各给你$10,000，你就有$20,000。如果你的父母再各给你的配偶$10,000，你们就有$40,000。如果你配偶的父母再如法炮制，你们就可以有$80,000不用报税的钱做头款。这些钱最好提前四个月存到你们的银行账户，贷款时就可以看作是你们自己的钱，不用再填贷款礼品表格(Gift Letter)。

2.    决定买房地点 (Location)

上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路，不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间，可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的地方。会做饭的下班先到家把饭做好，等开长途的进门坐倒就吃。看到这里恐怕两个人都要抢着开长途了。同样的地方也会有不同的社(Community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。完全是独居屋的社区，房价比有很多公寓的社区贵。在中国是人以群分，在美国是人以钱分。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。

有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分，从小学到高中，学生们只能在居住地所属学区(School District)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现好学区，不好学区一说。每个学区都有自己的网站，打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表，包括从考试成绩到学生比例的统计数字。网址可向经纪人要。从房地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价，一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起，也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超过好学区和其它学区房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班，所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班，就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔，用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用，用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。

一个好的社区对您的生活方式有很大的影响。但是怎样才能找到可以安家的完理想社区哪？请按照下列步骤来找找看。

o    是否接近您最喜爱的景点？列一个您常去的活动场所的清单-电影院，健身俱乐部，教堂， 和您经常光顾的商店等。看看您每天或经常出入的这些地方离您考虑购买的房子到底有多远。

o    检查一下当地的学区。如果你有孩子这一点尤其重要，而且它也可以影响您房屋的转售价值。您所在城市的教育部门或许可以提供关于此学区的考试成绩，班级人数，学生上大学的百分比，和资优班计划等资料。如果您有学龄儿童，您应该去参观您正在考虑的社区的学校。家长可以上www.schoolmatters.com 网站查询。

o    了解此社区是否安全。可以要求警察部门提供社区犯罪统计数据。不仅要考虑犯罪的数量，而且类型也要考虑：例如释盗窃还是武装抢劫， 和犯罪的趋势是增加还是减少。此外，犯罪中心是只在部分街区，如零售店面附近还是在很多的方都有发生？

o    确定社区附近的经济是否稳定。请向当地市经济开发办公室查询，看看此社区附近居民的收入和房屋的价值是否稳定或上升。独立屋和公寓的百分比是多少？公寓不一定减少价值，但却意味着更多的流动人口。此地区的商业楼宇或房屋空置几个月才租或卖掉？

o    看看您买房之后能否赚钱。资寻当地的房地产经纪人或致电当地房地产经纪人协会 获取附近有关房价的信息。虽然过去的表现不能保证将来的结果，但这些信息可以给您买房时作为参考会。从当地房地产经纪人或政府规划机构也可以了解到当地的发展计划或其他变化，例如要建一所新学校或公路等等， 这些很可能会影响您房屋的价值。

o    您要注意观察，您的个人意见更重要。一旦您的注意力集中到两个或三个街区去那里走走。看看是否有整洁的家园和良好的维护？安静的街道？您的感觉怎么样？选择温暖的一天，这样您可以与在外面工作或玩耍的人交谈。

3.    选择房型 (House Type)

同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（Single Family House），在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖，我建议两卧室买公寓，三卧室买连栋屋，四卧室买独立屋。从投资的角度看，独立屋最保值，其次是连栋屋，最后是公寓。新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。买不起连栋屋的只好买公寓。 严格地说公寓不是房型，只是一种组织形式。买独立屋和连栋屋时，你是连房子带地一起买(Fee Simple)。买公寓时，你只买你住的那一个单元，房顶和地都不是你的。因为公寓的公摊面积大，修缮管理费用高，所以公寓费(Condo Fee)比独居屋的社区管理费(Home Owner Association Fee)贵得多，一般是每月$200到$400，有的高达$900。有的公寓费包括水电费，如果自己住也还划算。但如果是出租，万一空着，还要照付公寓费，就划不来了。市场上有连栋屋型的公寓，注意不要弄错了。

二. 选经纪人

买房一定要找经纪人。首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。第二经纪人比你信息灵通。她可以根据你的要求为你设置自动搜索，每天将符合你要求的新上市或降价的房子自动寄到你的电子信箱。第三经纪人比你了解行情。她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱,因而可以据理力争地为你砍价。第四经纪人可以为你把关。她会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的。她会告诉你买旧房子时要注意哪些东西。最后，经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。加上许多经纪人会给买主一些过户费，何乐而不为？ 有些朋友怕给别人添麻烦，不好意思老让人家带着自己去看房子。往往一去就是大半天时间，何况现在汽油又这么贵。但如果你是真的要买房子，经纪人在帮你买了房子之后，可以从卖主那里拿到佣金，所以你大可不必客气。但为了确保你的经纪人能从卖主那儿拿到佣金，最好与你的经纪人签一份独家买方经纪人合约（Exclusive Buyerry AgencyAgreement），这样你就可以心安理得地让你的经纪人为你服务了。如果你怕受独家买方经纪人合约的太大限制，你可以注明此合约仅限于该经纪人带你看的房子，甚至仅限于某一栋房子。合约有时间限制，如果不放心，可以先签一个月的合约。经过一个月的试用，对经纪人的服务满意，可再签三个月甚至六个月的合约。 随着网络的日益普及推广，人们掌握各种房屋资讯的途径不断拓宽，特别是在大华府地区，不论是政府部门、军队或地方企业，进来的都是高素质、高科技人材，对各种信息的收集更是及时准确。因此有些人认为，不用经纪人自己查找房屋，自己与卖主谈判，这样卖主可以把需要花在买方经纪人身上的佣金，返还在房价中，买主可以得到更便宜的房价，在实际交易中真是这样吗﹖ 买方经纪人怎样保护您的利益呢?如果您找了一个有经验的经纪人代表您，同时您也和您的经纪人签了合同，当您找到了一栋您中意的房子，您的经纪人会帮您准备合同，而这些合同大多是以保护消费者为前提的，合同中会有很多的条款会给您一段时间，允许您对这栋房子进行检验，对社区进行调查，对周围的环境、学区、发展潜力进行整理分析，而在这段时间内您能以合法的理由选择退出，或是继续这个合同，无须承担任何风险，而当您在房检或其他检查中发现了问题又不想退掉这个合同时，您的经纪人会代表您与卖方讨价还价，为您争取最大的利益。

1.    卖主自售房屋(For Sale by Owner)

如果是卖主自己卖房，您很有可能与卖主商量降低价钱，自己不找经纪人，把经纪人的部份佣金(因为没有经纪人，卖主也需要承担风险，增加交易过程中的工作量)返还在房价中，但您同时也失去了保护。合同一旦签成，您无法退出，无法讨价还价。

1.    经纪人代卖的房子

近来由于房地产市场低迷，大多数屋主都会雇用经纪人帮助卖房。在房子上市之前卖主一定要和经纪人先签订一份合同(Listing Agreement)。在这份标准的合同中卖主授权
给经纪人同时也同意在房子卖掉时付多少佣金给买卖双方的经纪人。如果这时您贸然进入，要求卖主分些佣金给您，可能性就不大了。省下来的佣金都进了卖方经纪人的口袋
。马里兰州法律规定卖方经纪人只能代表卖方的利益，不能一个经纪人同时做买卖双方的代理(在维州同一个经纪人可以同时代表买卖双方，但一定要在代理之前向买卖双方
声明是他们双方的代理人)。当您没有买方经纪人时，卖方的经纪人可以帮助您做很多事情以完成这笔交易。他可以帮您写合同，可以帮您找人做房检、白蚁检查等一切事情
。但当您的权益和卖主的利益有冲突时，他必须要维护卖主的利益。

2.    新房买卖

还有一个误区是很多朋友认为如果在建筑商手里买新房就不需要经纪人了，因为建筑商都有自己专门的销售人员，这些销售人员大多数训练有素，态度和蔼，在签合同前对您
有求必应，给您的感觉好像他就是您的代理人，而且有些销售人员还告诉您如果不用买方经纪人，他们会在价格上和成交费上给您些好处，或是给您免费完成地下室等，请不
要被这些现象迷惑，羊毛出在羊身上，一旦您签了合同他们会按照他们的应许去做不错，但他们给您的只是您应得的一部分，而非全部，而您的经纪人了解市场知道行情，会
帮您争取到更好的价格，会在合同中加入保护您的条款，在房子建造期内如果有任何意外的事情发生，可以让您安全退出合同。

怎样才能找到满意的经纪人呢？你可以试用以下的途径。

1.    当地中文报纸或网站房地产专栏 一些经纪人会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。见字如面，文如其人。如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不访打电话或去电子邮件做进一步的了解。如果文章内容能引起你的共鸣，你与这位作者能谈得来的可能性就大。

1.    房地产公司和经纪人广告

一些公司和经纪人会在报纸或杂志上刊登广告。从广告上可以了解公司和经纪人的基本情况。比如擅长的服务地区，历年的销售业绩，经纪人的宗旨等等。

2.    亲戚朋友介绍

向买过房子的亲戚朋友打听，他们用过的经纪人水平可高，人品可好。 初步选定经纪人后，可对经纪人做以下的测试:

1.    经纪人说话和写作是否有说服力

在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜。一个讲话没有说服力的人很难胜任。光会说话还不够，还要会写。就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因1，2，3，4写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。

1.    经纪人英文口头和书面表达能力是否合格

除非卖主和卖方经纪人都是中国人，你的经纪人就要用英文谈判。所以经纪人的英语口头和书面表达能力必须要好。口语你可以听出好坏，书面表达能力从英文电子邮件可见
一斑，也可让经纪人给你一份她的英文代表作。

2.    经纪人房地产知识是否丰富

经纪人要对买房过程了如指掌。在带你看房时，能指出房子的优缺点，不同的房子应该怎样做比较。比如说如果地下室少个侧所，要花7000到10000去修一个。如二楼少一个侧所，花再多钱可能也修不了。报价时，会使用市场分析为你定价，会用附加条款帮你在必要时合法地取消合同，拿回定金。房屋检查后，会为你与卖主谈判，或是让他们修理，或是让他们给钱。还会为你介绍贷款和过户公司，提供搬家公司信息。

3.    经纪人是否能运用网络和现代通讯技术

人的脑系胞的数量是有限的，能储存的信息也是有限的。经纪人不一定能立即回答你所有的问题。但好的经纪人可以运用网络这个巨大的资料库迅速为你找到问题的答案。用传真机传递信息已逐渐过时，用电子邮件传递电子扫描文件省钱省时。你的经纪人如果能熟练运用计算机新技术，对你的买房过程肯定会有很大帮助。

4.    经纪人是否敬业

聪明能干的经纪人还要肯敬业能吃苦。你可以问他最多带一位客户看了多少房子，我的纪录是113。你可以问他最早什么时间能看房子，我的纪录是早上6：30出门去接客户，8：30看房子。你可以问他最迟什么时候可以给他打电话，我的手机是7天24小时从不关机，伏首甘为孺子牛。

5.    经纪人是否住过新房

如买新房，要问经纪人是否给自己买过新房，住过新房。新房的标价都是基本价，有很多其它的选择(Option)都要另外加钱。选择之多，另初次买新房的人眼花缭乱，无从下手。一定要有一个自己买过新房，住过新房的经纪人为你把关。我给自己买过三次新房，住过三次新房。每一次的选择都比前一次有所改进。