中美房屋计算面积及制度的差别
2015-11-16
导致这个差异的原因之一首先来自于两国不同的房产面积计算方法。 在美国，房子面积是以居住/实用面积计算，这定义非常重要。 比如，别墅的地下室如果没有装修过，就不能作为居住面积计算在内，阳台、车库都不能计入面积。 居住面积必须是室内居住可用面积。 而在中国房子面积计算是建筑面积。
因此而派生出了另一个新名词- 得房率。 所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。 如今中国公寓的得房率越来越低，上海等地新房很多也只有70%。 而且很多时候，中国房子把阳台等地都要算入总面积之内。 因此在对比中美房价中，国内新闻报导中往往忽略了中国房价基于建筑面积而美国是基于居住面积。
因此，美国房价广告不以单位平方米多少美元来计算，因为很多美国人买房子买的是独栋别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等因素。 因此在美国看房子和价格，单纯看所谓单位面积价格没有太大意义，而是要看整个小区附近房子价位。
美国买房子，通常指的是郊区别墅，而不是公寓，公寓不是美国房地产的一个主流。 一般美国独栋别墅至少三卧起，联体别墅两卧起。 卧室越多，自然价格也就越大。 同一个区域内，房子价格往往和卧室数量成正比，价格不是采用国内的面积乘以单位价格来计算。 只要粗看一下几个卧室大概价位心理有数了。 此外，别墅外的花园土地面积越多，总价也会越大。 由于美国实行的是购房者土地永久拥有，因此室外花园面积对别墅总价有很大影响。
由此可见，如果要比较中美房价，那麽中国的单位每平米房价，必须除以得房率。 一套100平米中国公寓，只能和美国一套70平米的公寓相比。 从价格上来算，一套中国公寓价格是单位每平米20000元，得房率为70%，按照美国以及世界其他地区通用计算单位面积标准，中国单位面积房价应该为20,000/70% = 28571元。 以世界通用统计算法来看，中国的每平米单位房价从面积角度来说，至少被低估了30%。
第二个原因是中国房价有毛坯房和装修房的差别，而美国的房价中已包含了装修用品等多项内容。 毛坯房真的是水泥墙、水泥地和管子，厨房厕所什么都没有，必须买房者自己一点点装修。 而在美国是没有所谓毛坯房。 美国普通中产阶级社区的别墅或公寓(贫民窟或高犯罪率地区除外)，按照中国标准，都属于精装修。 除了装修之外，在美国房价中，同时包含了以下项目：1、所有室内装潢已经完备，如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别，无需卖主再自己费心。 2、厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全。 3、盥洗室的浴缸、马桶、脸盆、淋雨装备、壁式储藏柜、瓷砖等全部到位。 4、家用洗衣机、烘干机包含在内。 5、室内的中央空调全部完备，包括冷热空调、热水炉子等。 6、防火、防煤气预警装置等等。 7、如果有车库，那麽车库、刷漆、自动门系统等都完备。
在中国买卖房子时候，如果是新房，这些都要购房者额外自己掏钱去装修和购买。 如果是二手房交易，往往这些家具等要另外算钱。 一般来说，装修电气用品等费用是中国单位房价的10%左右。
相比较，美国的房子价格包含了以上诸如装修和用品全部计入总房价之中，而不是另外单算，房子是真正的可以拎包入住，还省去了金额较大的装修和常用家电设备等。
因此要比较两国房价，应该从美国房价中剔除这些装修和设备费用，或者中国房价必须也加入相应的费用。 也就是说，在比较中美房价时，除了面积上30%的差异， 我们需要计入至少10%的装修和设备成本。 不然，这种比较的基数差异过大，从统计学角度来说，前提差异过大，可比性也就很低。
现在买美国房产的国人很多，所以有必要来对美国买卖房屋流程有个了解，一般买美国房产有许多的第三方机构来协助买卖的进程，从而保证房屋买卖的公平和合理。下面来具体看看中美购房有哪些差异。
买美国房产来协助买卖过程的第三方机构一般有估价公司，房屋检查，公证公司，银行，产权保险公司以及经纪人等等，每个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，从而保证房屋买卖的公平和合理，使得买卖过程中每一个环节尽善尽美，令美国房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。
一 美国房产制健度全
美国房产买卖房屋有许多的第三方机构来协助买卖的进程，其中有估价公司，房屋检查，公证公司，银行，产权保险公司以及经纪人等等，每个机构都在买卖过程中发挥自己的功能，从而保证房屋买卖的公平和合理，使得买卖过程中每一个环节尽善尽美，令美国房产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。
和美国房产相比，中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不完善。无论是中介制度还是买卖过程都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻万千，整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。
二 产权的不同
美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地。美国的产权是永久性的，一旦拥有可以无限期居住使用下去。根据美国宪法规定，美国房产所有人有土地和房子的完全所有权，任何人无权侵犯。美国房产的
所有人有权买卖，赠送，所有人死后，合法继承人有权继承房屋和土地的所有权。
在中国，城市的土地属国家所有，农村的土地属集体所有，因此，房产所有人有房屋的所有权以及土地的使用权，但没有土地的所有权，合法的继承人有权继承的只是房产所有权和土地使用权。中国的住宅产权是七十年期限，商业房产期限只有四十年。
三 房屋面积计算的不同
美国房产的面积是以居住面积计算，如果别墅的地下室如果没有装修过，就不能作为居住面积计算在内，阳台、车库都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用面积。每平方米多少钱的单价在美国不是很重要的一个因素，因为很多美国人买房子买的是独栋别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等因素。因此买美国房产要看房子和价格，单纯看所谓单位面积价格没有太大意义，而是要看整个小区附近房子价位。
中国房子面积计算是建筑面积。因此而派生出了另一个新名词---得房率。所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国公寓的得房率越来越低，上海(楼盘)等地新房很多也只有70%。而且很多时候，我们把阳台等地方都要算入总面积之内。因此在对比中美房价中，国内新闻报道中往往忽略了中国房价基于建筑面积而美国是基于居住面积。
美国房屋使用平方英尺来计算房屋的面积，中国使用公制平方米。1平方米等于10.764平方英尺。
四 房产税不同
在美国只要你拥有房子就要交纳房地产税。美国房产税通常为房价的1-3%，加州差不多在1.2-2.0%之间，各州都有自己不同的标准。每年缴纳的房地产税变成你的住宅的持有成本，这也使得美国房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。
目前中国的空置房屋率非常高，主要是因为很多人把买房当成是投机，购房后或出租，或空置等待房地产市场短期内爆涨。中国为了抑制房屋的空置率也开始在几个大城市尝试征收房产税，但房产税率较低，不能起到抑制炒房的作用。
五 房源系统不同
美国和中国房地产市场中一个非常重要的差异就是房源系统。中国没有一个统一的房源系统，各家房地产公司大部分只卖自己代理的房子，所以范围较小，局限很大。美国房产有一个房源共享系统MLS，每位经纪人都把所代理房源信息输入该系统，房源信息非常透明。我们可以带客人找到满意的房子，而该房源不必是我们代理的。其他的经纪人也可以带他们的客人来买我代理的房子，彼此互利互惠。
六 地产经纪的不同
美国房产经纪人进入行业的门槛比较高，他们普遍受过良好的高等教育，至少45%比例的人具有本科学历，在取得经纪人资格证之后，还必须每年都参加相关的业务培训和考试。而相比之下，中国在这方面的要求就不是这么的严格，目前中国还有很多没有资质的房地产经纪人。
在美国，房地产经纪人是一种非常稳定的职业，经纪人平均从业时间在13年以上。而中国的房地产经纪人几乎大部分都是年轻人，流动率很高，今天的经纪人也许明天就已经从事其他行业了，这将影响到中介业务的连续性和在客户心中的诚信度。
七 佣金支付方式的不同
在美国房产交易的佣金由卖方负担。屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带来买房时，卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国规定由卖主来支付双方经纪人的佣金主要是因为在买卖过程中卖方是获得金钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。
八 房屋种类的不同
美国房产住宅房屋通常分为独立屋，城市屋，共渡屋以及出租公寓。独立屋是美国房屋里最多的一种，所谓独立屋就独院独户的别墅，拥有私家花园，独立车库等，每个独立屋均单独隔开，房屋主人拥有土地和房屋的完全所有权。城市屋一般为2-6栋别墅墙体联在一起，但居住区域隔开且独立，每栋别墅均拥有前后花园和独立车库地块，房屋主人拥有土地和房屋的完全所有权。共渡屋直译为 “共管式独立产权公寓”，实际是个人拥有单户产权，整个物业由统一物业公司管理的集合型社区。城市中心的共渡屋物业已发展成为高级商务公寓，成为一种档次超过出租公寓的高级公寓类物业。出租公寓的居住者一般不拥有物业的产权, 只交租金外加其它费用如水,电, 有线等等。
九 房价所包含装修的定义不同
在美国买新房是没有所谓的毛坯房的。美国普通中产阶级社区的别墅或公寓按照中国标准，都属于精装修。除此之外，房价中包含：
1. 所有室内装潢如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆等
2. 厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等。
3. 洗手间的浴缸、马桶、脸盆、淋雨装备、壁式储藏柜、瓷砖等。
4. 家用洗衣机、烘干机。
5. 室内的中央空调全部完备，包括冷热空调、热水炉子等。
6. 防火、防煤气预警装置。
在中国，毛坯房和装修房的差别会很大。毛坯房真的是水泥墙、水泥地和管子，厨房厕所什么都没有，必须买房者自己去装修。
来源: 网络 责编: Kitt
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