投资观察：美国房价会垮吗？

在美联储降息之后，试图向市场释放美元的流动性，预防通货紧缩的发生。而在近期，衡量经济是否走向衰退的指标倒挂收益率曲线则10年来首次出现经济危机的预警。

美联储前任主席耶伦日前在媒体接受采访时表示，虽然倒挂收益率曲线是测试经济危机的重要指标，但是这一次反转不应做过分解读。从美国经济的一些层面来看，纽约和费城两地的商业景气指数显示出强劲的增长势头。而在美中贸易冲突的背景下，美国经济在第二季度仍然保持了2.3%的增长。整体经济的态势并没有出现衰退的迹象。

不过，由于上一次的经济危机是从地产市场引发的，伴随著一些经济学家对通货紧缩的警告，人们开始关心如果新一轮经济危机一旦出现，美国地产市场将会如何？

2006年大量炒房者伴随著宽松的房屋贷款政策而大量买入。这在一定程度上推动了次贷危机的到来。不过根据纽约联储会的一项研究，从2011年以后，美国的房屋购入基本上是投资者的投资行为。他们购入房屋后，将其转为出租房。

其中最为典型的是单家庭房的出租量激增。根据美国人口普查局的统计数字，全美新增出租用单家庭房的数量为360万套，全国范围内出租用单家庭房屋总量达到了1500万套。根据2018年的一项研究，全美30个最大的城市中，有22个城市的单家庭房出租数量在过去10年中大幅超越多家庭房。

这种购买—出租的策略，推动了过去6年来地产市场的整体走向。这是与2006年次贷危机时完全不同的特点。随著投资的增加，租金也大幅上涨，2019年1月，全美租金平均比去年增长了3.2%。

投资出租用单家庭房的投资者既有金融机构，他们拥有20万套单家庭房，同时也有小型投资者。小型投资者是单家庭房拥有者的主体，其中有的投资著拥有超过10套的出租用单家庭房。

投资者购入房屋之后寻求出租的方式有力的帮助房屋市场在正常商业模式中运转，从而推动了地产市场的良性发展。

因此，虽然一些热点地区，如：西雅图等地的房价有所回落，但是持有资金的投资者仍然在寻求购入单家庭房，这导致美国的房价仍然整体呈增长态势。

另外一个值得注意的现象是伴随著房贷利率的持续下降，新入市购房者的数量并没有明显增加，相反，房贷重组的申请数量却在一周内出现超过三成的激增。这意味著投资—出租的模式正在主导著目前美国地产市场的运转，并没有明显的市场泡沫。可以预见，在未来一段时间，像2008年房价崩塌的现象出现的可能性并不大。