如何在还贷期间卖房子

如何在还贷期间卖房子

2019-01-25

【看中国讯】在贷款期间出售房屋在美国是一件很常见的事情,那么在贷款期间应当如何出售房屋呢?

在贷款期间出售房产需要先偿还清所有欠款(mortgage payoff),一般情况下,银行会允许购房者用房产新出售的价格来偿还所欠的剩余贷款。

一般来说,投资者首先需要与经纪人或银行计算确定剩余需要偿还的贷款额,以及银行需要收取的贷款解除费(一般是$250~$500)和其他费用。然后再确定房产现在的市场出售价格,以及经纪人需要收取的佣金(一般是房价的2%或3%)和广告费(一般是房价的1%)。并且确定其他可能的费用,如:装修费和房产转让手续费等。

理想的情况下,房产的市价比需要偿还的贷款额和其他费用更高,那么就可以和经纪人或贷款银行签署按揭解除协议,并且声明将用出售房产的价格来偿还贷款。同时与经纪人合作出售房产,等待买家支付房价金额,用以偿还贷款和各项银行相关手续费,剩余的部分将返还投资者的帐户。

但在不理想的情况下,房产的市价会比需要偿还的贷款额更低,这时,可以向银行申请亏本出售(short sale)。比如:一位投资者在5年前以$50万元的贷款额购买了一套房产,现在需要偿还的贷款额还剩下$47万元,但房产现在的市价是$41万元,投资者由于失去工作,无力偿还贷款,需要现在出售房产,那么投资者就可以向贷款银行申请亏本出售,以$41万元的价格偿还原本剩余$47万元的贷款。

大部分情况下,将出售的房价全部偿还给银行后,银行就会认为贷款已经全部偿还清了,因为取消赎取权并拍卖房产(foreclosure)需要花费银行大量的资金和时间成本。并且,申请亏本出售不会像银行取消赎取权并拍卖房产一样,对贷款人的信用纪录有很严重的负面影响。

在少数情况下,银行可以允许购房者申请承担抵押(assumed mortgage),也就是由新的购房者承担原本的贷款。当贷款利率低于市场利率时,可以申请承担抵押对于新的购房者来说是非常吸引人的。同时,部分银行也允许购房者在出售旧房产的同时购买新房,可以延续旧的贷款条例或重新拟定贷款条例。

可以看出,在贷款期间出售房产是可行,并且在美国比较常见的情况。用新的出售价格支付贷款余额,相比于正常贷款结束后出售房产,只需要额外支付少量的按揭解除费。
    来源: 看中国 责编: Kitt