如何在还贷期间卖房子

【看中国讯】在贷款期间出售房屋在美国是一件很常见的事情，那么在贷款期间应当如何出售房屋呢？

在贷款期间出售房产需要先偿还清所有欠款（mortgage payoff），一般情况下，银行会允许购房者用房产新出售的价格来偿还所欠的剩余贷款。

一般来说，投资者首先需要与经纪人或银行计算确定剩余需要偿还的贷款额，以及银行需要收取的贷款解除费（一般是$250～$500）和其他费用。然后再确定房产现在的市场出售价格，以及经纪人需要收取的佣金（一般是房价的2%或3%）和广告费（一般是房价的1%）。并且确定其他可能的费用，如：装修费和房产转让手续费等。

理想的情况下，房产的市价比需要偿还的贷款额和其他费用更高，那么就可以和经纪人或贷款银行签署按揭解除协议，并且声明将用出售房产的价格来偿还贷款。同时与经纪人合作出售房产，等待买家支付房价金额，用以偿还贷款和各项银行相关手续费，剩余的部分将返还投资者的帐户。

但在不理想的情况下，房产的市价会比需要偿还的贷款额更低，这时，可以向银行申请亏本出售（short sale）。比如：一位投资者在5年前以$50万元的贷款额购买了一套房产，现在需要偿还的贷款额还剩下$47万元，但房产现在的市价是$41万元，投资者由于失去工作，无力偿还贷款，需要现在出售房产，那么投资者就可以向贷款银行申请亏本出售，以$41万元的价格偿还原本剩余$47万元的贷款。

大部分情况下，将出售的房价全部偿还给银行后，银行就会认为贷款已经全部偿还清了，因为取消赎取权并拍卖房产（foreclosure）需要花费银行大量的资金和时间成本。并且，申请亏本出售不会像银行取消赎取权并拍卖房产一样，对贷款人的信用纪录有很严重的负面影响。

在少数情况下，银行可以允许购房者申请承担抵押（assumed mortgage），也就是由新的购房者承担原本的贷款。当贷款利率低于市场利率时，可以申请承担抵押对于新的购房者来说是非常吸引人的。同时，部分银行也允许购房者在出售旧房产的同时购买新房，可以延续旧的贷款条例或重新拟定贷款条例。

可以看出，在贷款期间出售房产是可行，并且在美国比较常见的情况。用新的出售价格支付贷款余额，相比于正常贷款结束后出售房产，只需要额外支付少量的按揭解除费。