税改后美豪宅市场出现分化

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【看中国讯】 2018年1月1日起正式生效的《2017年减税与就业法案》令美国各大豪宅市场出现分化。其中，田纳西州、佛罗里达州、德克萨斯州和华盛顿州受益匪浅，这些免征所得税的地区对税负预计提高的个人颇具吸引力，但在一些征收高额州和地方所得税的区域，房屋销售和价格增长受到严重打压。

在富裕买家的推动下，2019年低税收和高税收地区的豪宅市场将继续背道而驰，呈现两极分化。

实行低税收政策的佛罗里达州便是最好的例子之一。在新税法实施之前，该州就已经吸引大批退休人士和前职业运动员前来定居。

根据Realtor.com每月发布的增长最快的豪宅市场排行榜，一些此前名不见经传的地区榜上有名，而一年前还占据榜单前列的纽约市布鲁克林和皇后区，以及旧金山湾区等地却名落孙山，所有这些地区均征收高昂的州税和地方税。

总部设在纽约的房地产评估公司Miller Samuel首席执行官乔纳森·米勒说：“我认为，这与新税法密不可分。”

在佛罗里达州六个县，百万美元及以上的豪宅销量较去年同期飙升20%以上，其中包括：萨拉索塔县(Sarasota County)、劳德代尔堡所在的布劳沃德县(Broward County)和奥兰多所在的橙县(Orange County)。 

房地产经纪人将当地的豪宅市场繁荣归因于来自纽约州、康涅狄格州和加利福尼亚州等高税收地区的买家大量涌入。

Realtor.com发布的最新数据显示，其他一些豪宅市场也因税改持续上扬。例如：在德克萨斯州达拉斯以北的塔兰特县(Tarrant County)，今年百万美元及以上的豪宅销量激增47.2%。过去一年，华盛顿州斯诺霍米什县(Snohomish County)的豪宅价格同比上涨12.3%。Realtor将豪华住宅定义为售价排在市场前5%的高端物业。

高税收地区楼市受冲击

税收改革很可能夸大现有的某种趋势，但不会导致大量人口从高税收地区外流。华盛顿智囊机构税务基金会联邦政策主管尼科尔·克丁表示，目前尚不清楚有多少人因税改而迁居劳德代尔堡和纳什维尔等低税收地区，这要等到人口普查局于数月后公布2018年人口统计数据时才能一目了然。

他补充道，根据最新税法，约有80%的美国纳税人将获得减税福利，15%的纳税人不会有明显的税额变化。 

只有5%的纳税人将面临税负增加。这一少数群体通常由年收入超过50万美元的富裕阶层组成，他们每年须向政府缴纳高昂的州和地方所得税（统称“SALT”）。然而，最新税法规定“SALT”的抵扣额度不得超过1万美元，这与高税收地区有些富人每年动辄数万美元的税款相比，显得微不足道。 

根据税务基金会分析的最新数据，2016年曼哈顿的纳税人平均从联邦税单中扣除了2万5627美元的州和地方所得税；在加州旧金山以北的马林县(Marin County)，居民的“SALT”平均抵扣额度也高达1万9334美元。

除此之外，对于2018年以后申请抵押贷款的豪宅买家，新税法还大幅削减了他们可享受到的利息减免优惠。虽然这一变化不会像“SALT”抵扣上限那样造成巨大影响，但在二者的综合作用下，纽约市、新泽西州（居民缴纳的物业税排在全美前列）、康涅狄格州、华盛顿特区、加利福尼亚州和伊利诺伊州等地的生活成本和购房成本将显著提高。 

因此，随著买卖双方设法平衡日益增加的生活成本，这些地区的房价预计将开始回落。