谁是中国高房价背后的操盘手？（上）

在中国省会级城市里，西部的重庆经济正在成为一个「神话」，它的各项增长指数居于第一，然而房价却一直比较稳健：在过去的五年里，只涨了12%。究其原因，是因为那里有一个「神」一样的操盘手……

从2008年开始，重庆市政府试行一种叫做「地票制」的改革，就是将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦，变成符合栽种农作物要求的耕地，然后腾出建设用地指标，由国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。在八年间，重庆地票交易17万亩，交易总额340亿元。地票交易实行最低保护价格，2008年的起拍价为4万元／亩，2011年8月以后，最低交易保护价调整为17.8万元／亩。简单地说，就是重庆市政府把自己当成了一个吸储土地的大地主，将土地从农民手中交易出来，然后逐步地释放到商品房市场中。在这一过程中，政府适度地保护了农民的收益，同时保持极大地耐心，将土地增值的利益牢牢地掌握在自己的手中，从而成为了最大的获益者。

而与西部的重庆市相映成趣的是东部的杭州市。

这座城市曾经是全国商品房改革的早期标本。早在1990年代末，拜「温州炒房团」所赐，杭州房价率先上涨，一度超过上海、北京，成为极具风向标意义的「杭州现象」。到2009年政府换届时，杭州一年出让土地获得的收入是1200亿元，相当于当年度预期内财政收入的一倍左右，超过北上广深四大一线城市成为全国最高。后来的几年里，杭州经济的增长相对也颇为健康，之后更随阿里巴巴的崛起而成为「电子商务之都」和网际网路创业的热土。但是，因土地供给过度，该市房价大幅跳水，景象惨淡，迄今还在恢复的残喘之中……

说到房价上涨，人人心中有一本酸甜账。毫无疑问，在过去的二十年里，它是社会财富的最大变压器和分配场。那么，谁是中国房价背后的操盘手？

在1990年代末的一段时间里，人们认为中国房价的操纵者是投机客，尤其以恶名昭著的温州炒房团为代表，他们捧著大捆大捆的现金，冲进一座安静的城市，然后活生生地坐地起价，弄得人心惶惶，鸡犬不宁；

到了本世纪初，人们发现真正的房价操盘手好像是开发商。他们的确得到了太大的利益，从2003年到2014年，胡润富豪榜里的前一百位有钱人中，地产商占到了六成，而在《财富》世界500强的排行榜上，中国地产公司是史上第一个、也是迄今唯一进入过榜单的。中国的前任国务院总理更是提出过一个很著名的问题，「开发商的血液里到底有没有流着道德的血液？」

再到后来，人们发现，原来最大的操盘手竟然是政府本身！在一套房子的价格构成中，土地价格和各项税费占到了65%左右的比例，而在全国绝大多数的县级财政收入中，土地出让金的收入约占到了45%的权重。无论是重庆还是杭州，其房价的波动及从波动中获得的利益，政府从来是最大和最具支配能力的那一个。