现金为王的美国房产市场：看如何21天搞定美国买房
2015-01-16
对很多来美购房置业的买主，最关心的莫过于买房的流程和成本。当然，其前提是和专业的房产经纪人经过反复沟通，看房，最后选定目标房后而进入实质性的购房交易过程。这个过程也将由经纪人全程协助买主完成所有的购房手续，包括合同解释。
那么，买房的流程到底是怎样的?这里分别列出用现金买房和用贷款买房的流程。通常每个买卖过程不尽相同，过户时间从15天到60天不等，或更长时间。现金买 卖通常时间很短。前篇关于美国购房贷款中已经提到，因为次贷危机导致贷款的收紧，外国人只有在美国工作了若干年，累积了信用，有了报税记录才有贷款的可 能。因此，在资金充足的情况下，最好全现金购买。当今的美国房产市场，可谓现金为王呀。
现金买房流程：
用现金买房大约需要两个星期到一个月。如果在美国没有账号，可以在交割前将现金打到第三方产权公司（Title Company）代管账号存放（Escrow Account）。
第1天，下初步合同。
这是一个单边合同(offer)，也就是购买要约。包括开价和其他附加条件，付$1000支票作押金，向卖家表明你的购房诚意。这个环节买方可以通过自己的 判断或者在经纪人的协助下报价议价，所以对于不了解美国当地市场的外国人来说，经纪人的专业知识、工作经验和议价能力是就比较关键了，比如同样一套物业， 挂牌价格是100万美金，不同的经纪人谈下来的价格是不一样的，或许是95万美金，或许是80万美金。所以判断出该物业的真实价值，以最低的成本获得该房 产对于经纪人和买主都是考验。这里为什么说对买主也是考验呢，因为当今的网络时代，买主的信息渠道也很广泛，专研的人大有人在，所以买主也是很智慧的。
在卖方市场时期，通常卖方可以接到几个offer，通过比较挑出条件最好的接受下来签后面的销售合同。在次贷危机前后的买方市场时期，市场上库存量很大，买方的挑选余地大，所以在报价的时候基本在原价的基础上砍去10-15%是没有问题的。
在当前银行法拍屋Foreclosure或是Short Sale房产依然盛行的市场，选择该目标物业会有一些隐性的财务风险，通常因为成交过户过程有第三方的介入而导致战线拉长，从6个月到2,3年不等。所以 有经验的经纪人会视客户情况尽可能有效的避开不良资产，以免日后带来麻烦。
第2天，卖方接受出价（如果来回几次讨价还价后接受，这样会有个额外2,3天的时间）。一般买方的报价3天内没有被卖方接受，要约失效，押金退回。
第5天到第7天，买方雇佣专业房屋检验人员检查房子。
这样的房屋检验公司在各大房产经纪公司都有业务联系，买方可以通过经纪人介绍，或者自己在其中进行选择。在美国做房屋检验是十分有必要的，通常包括白蚁检 验，房屋总体结构检验等。如果是贷款，买方还要牵涉到勘测Survey，确定房产的占地边界，和银行派来的人做房产评估appraisal, 确定房产的价值作为贷款的依据。这个房产评估和房产经纪人对该房产的定价是独立的，同时和当地镇上对该房产征房产税的征税估价也是独立的。房屋检测过程中 要求买方或买方的代表在现场参与，因为这个过程对于买方主动保护自己的权益非常重要。一般对独栋房该检验过程在2-3小时左右。
第8天，拿到房屋检验报告，如果检验结果有问题，可以再磋商买卖价格，如果有重大房屋结构缺陷，修复费用昂贵，而卖方不同意修复或做价格补偿，可终止合同。
第10天拟定正式买卖合同。
新泽西州通常由买方的经纪公司提供合同，一式多份，提交相关的交易参与方。美国的房屋买卖建议是买卖双方有代表自己的律师，来审核合同，确保利益受到法律保护。当然这个仅是建议。
第12天，买卖双方签署合同完毕，合同正式成立，买方付房价10%的定金（也是买方违约金）汇至产权公司的监管账户。开始3天的律师审核期（除周末和法定假日）。如无异议，合同生效。
第15天，进行产权调查，可以律师做，或委托产权公司去做。
产权调查是由第三方产权公司的律师和会计师专业团队调查将要购买物业的历史交易记录和业主情况，确保产权清晰，房屋是可售的。这样就避免今后发生产权纠纷，保护买家的利益。同时，购买产权保险，由产权公司担保理赔。
同时进行的还有购买房屋保险Homeowner Insurance，或洪灾险Flood Insurance，或房屋担保Home Warranty。这3者的不同在于，房屋保险一般是必须的，尤其是贷款买房。美国提供房屋保险的公司如同提供车辆保险的公司遍地都是，而且很多都是车险 和房险一起买，有折扣。洪灾险视地区而定，由联邦政府提供。房屋担保是可选项，通常如果是新建房，该担保涵盖一年的表面修补Workmanship，两年 的水电管路问题，10年的结构缺陷等。如果是旧房，典型的方式是由卖方购买的一年服务合约，一旦合约期内有任何问题，都由专门公司上门免费维修，这样买方 也会从中受益。
第20天，在房屋交割Closing前一天最后一次验房Walk-in through。因为不少情况下，前期看房的时候卖主的家具还在，在交割前一天最后一次验房的时候卖方应该如期搬家清理房屋完毕，这次验房就是要确保清空的房屋保护良好，该留的留下来了，该带走的带走了。
第21天，办理房屋交割手续，付清全款。
这个过程在美国各地称呼不同，或是settlement，或是escrow。由于高度电脑自动化，许多情况下，买卖双方不一定要见面，可将签署的文件通过快 递连夜送至产权公司即可完成。如果是见面的情况，通常是在买方的产权公司办公室进行，产权公司会提供过户清单，所有费用包括水电费的过户情况，结算费用等 详列其中，双方签字并提交支票。结束后产权公司会把买主的产权信息拿到政府去备案登记，并进行信息披露。2个星期月后就可在政府官网上查到相应的产权信 息。
如上的大致天数如果屋况良好，议价顺利，现金交易在两周内也可以完成。
贷款买房一般大约需要两个月左右。其不同之处在于 买方在委托房产经纪人看房到选定目标房这个期间，要通过银行或贷款公司获得贷款预批Pre-approval，尤其是在次贷危机发生后，房产经纪公司在和 买方合作前都要求买方必须先拿到这个预批，才会陪同买方看房，和卖方进行有的放矢地议价。同时，这个贷款预批从某种意义上也是向卖方提供的一个购房资金保证。
同时，在正式合同送交银行或贷款公司后，银行或贷款公司便开始工作，委托第三方评估房价appraisal，如前所述。如果买入价与银行或贷款公司的评估有较大差距，银行是不会同意贷款的。同时，贷款方即买方要根据银行或贷款公司的要求提供各种正式文件，包括信用调查，最近两年的收入证明，纳税证明，和最近两个月所有资产的账户情况（包括支票账户，储蓄账户，投资账户和退休金账户等）以显示足够的资金用于完成60内的房产交易，等等。这 段时间一般要用掉1个月的时间，届时银行会发正式书面回复，通知是否同意贷款。如果不同意贷款，那么合同失效，这个房产重新回到市场。
那么，买房的流程到底是怎样的?这里分别列出用现金买房和用贷款买房的流程。通常每个买卖过程不尽相同，过户时间从15天到60天不等，或更长时间。现金买 卖通常时间很短。前篇关于美国购房贷款中已经提到，因为次贷危机导致贷款的收紧，外国人只有在美国工作了若干年，累积了信用，有了报税记录才有贷款的可 能。因此，在资金充足的情况下，最好全现金购买。当今的美国房产市场，可谓现金为王呀。
现金买房流程：
用现金买房大约需要两个星期到一个月。如果在美国没有账号，可以在交割前将现金打到第三方产权公司（Title Company）代管账号存放（Escrow Account）。
第1天，下初步合同。
这是一个单边合同(offer)，也就是购买要约。包括开价和其他附加条件，付$1000支票作押金，向卖家表明你的购房诚意。这个环节买方可以通过自己的 判断或者在经纪人的协助下报价议价，所以对于不了解美国当地市场的外国人来说，经纪人的专业知识、工作经验和议价能力是就比较关键了，比如同样一套物业， 挂牌价格是100万美金，不同的经纪人谈下来的价格是不一样的，或许是95万美金，或许是80万美金。所以判断出该物业的真实价值，以最低的成本获得该房 产对于经纪人和买主都是考验。这里为什么说对买主也是考验呢，因为当今的网络时代，买主的信息渠道也很广泛，专研的人大有人在，所以买主也是很智慧的。
在卖方市场时期，通常卖方可以接到几个offer，通过比较挑出条件最好的接受下来签后面的销售合同。在次贷危机前后的买方市场时期，市场上库存量很大，买方的挑选余地大，所以在报价的时候基本在原价的基础上砍去10-15%是没有问题的。
在当前银行法拍屋Foreclosure或是Short Sale房产依然盛行的市场，选择该目标物业会有一些隐性的财务风险，通常因为成交过户过程有第三方的介入而导致战线拉长，从6个月到2,3年不等。所以 有经验的经纪人会视客户情况尽可能有效的避开不良资产，以免日后带来麻烦。
第2天，卖方接受出价（如果来回几次讨价还价后接受，这样会有个额外2,3天的时间）。一般买方的报价3天内没有被卖方接受，要约失效，押金退回。
第5天到第7天，买方雇佣专业房屋检验人员检查房子。
这样的房屋检验公司在各大房产经纪公司都有业务联系，买方可以通过经纪人介绍，或者自己在其中进行选择。在美国做房屋检验是十分有必要的，通常包括白蚁检 验，房屋总体结构检验等。如果是贷款，买方还要牵涉到勘测Survey，确定房产的占地边界，和银行派来的人做房产评估appraisal, 确定房产的价值作为贷款的依据。这个房产评估和房产经纪人对该房产的定价是独立的，同时和当地镇上对该房产征房产税的征税估价也是独立的。房屋检测过程中 要求买方或买方的代表在现场参与，因为这个过程对于买方主动保护自己的权益非常重要。一般对独栋房该检验过程在2-3小时左右。
第8天，拿到房屋检验报告，如果检验结果有问题，可以再磋商买卖价格，如果有重大房屋结构缺陷，修复费用昂贵，而卖方不同意修复或做价格补偿，可终止合同。
第10天拟定正式买卖合同。
新泽西州通常由买方的经纪公司提供合同，一式多份，提交相关的交易参与方。美国的房屋买卖建议是买卖双方有代表自己的律师，来审核合同，确保利益受到法律保护。当然这个仅是建议。
第12天，买卖双方签署合同完毕，合同正式成立，买方付房价10%的定金（也是买方违约金）汇至产权公司的监管账户。开始3天的律师审核期（除周末和法定假日）。如无异议，合同生效。
第15天，进行产权调查，可以律师做，或委托产权公司去做。
产权调查是由第三方产权公司的律师和会计师专业团队调查将要购买物业的历史交易记录和业主情况，确保产权清晰，房屋是可售的。这样就避免今后发生产权纠纷，保护买家的利益。同时，购买产权保险，由产权公司担保理赔。
同时进行的还有购买房屋保险Homeowner Insurance，或洪灾险Flood Insurance，或房屋担保Home Warranty。这3者的不同在于，房屋保险一般是必须的，尤其是贷款买房。美国提供房屋保险的公司如同提供车辆保险的公司遍地都是，而且很多都是车险 和房险一起买，有折扣。洪灾险视地区而定，由联邦政府提供。房屋担保是可选项，通常如果是新建房，该担保涵盖一年的表面修补Workmanship，两年 的水电管路问题，10年的结构缺陷等。如果是旧房，典型的方式是由卖方购买的一年服务合约，一旦合约期内有任何问题，都由专门公司上门免费维修，这样买方 也会从中受益。
第20天，在房屋交割Closing前一天最后一次验房Walk-in through。因为不少情况下，前期看房的时候卖主的家具还在，在交割前一天最后一次验房的时候卖方应该如期搬家清理房屋完毕，这次验房就是要确保清空的房屋保护良好，该留的留下来了，该带走的带走了。
第21天，办理房屋交割手续，付清全款。
这个过程在美国各地称呼不同，或是settlement，或是escrow。由于高度电脑自动化，许多情况下，买卖双方不一定要见面，可将签署的文件通过快 递连夜送至产权公司即可完成。如果是见面的情况，通常是在买方的产权公司办公室进行，产权公司会提供过户清单，所有费用包括水电费的过户情况，结算费用等 详列其中，双方签字并提交支票。结束后产权公司会把买主的产权信息拿到政府去备案登记，并进行信息披露。2个星期月后就可在政府官网上查到相应的产权信 息。
如上的大致天数如果屋况良好，议价顺利，现金交易在两周内也可以完成。
贷款买房一般大约需要两个月左右。其不同之处在于 买方在委托房产经纪人看房到选定目标房这个期间，要通过银行或贷款公司获得贷款预批Pre-approval，尤其是在次贷危机发生后，房产经纪公司在和 买方合作前都要求买方必须先拿到这个预批，才会陪同买方看房，和卖方进行有的放矢地议价。同时，这个贷款预批从某种意义上也是向卖方提供的一个购房资金保证。
同时，在正式合同送交银行或贷款公司后，银行或贷款公司便开始工作，委托第三方评估房价appraisal，如前所述。如果买入价与银行或贷款公司的评估有较大差距，银行是不会同意贷款的。同时，贷款方即买方要根据银行或贷款公司的要求提供各种正式文件，包括信用调查，最近两年的收入证明，纳税证明，和最近两个月所有资产的账户情况（包括支票账户，储蓄账户，投资账户和退休金账户等）以显示足够的资金用于完成60内的房产交易，等等。这 段时间一般要用掉1个月的时间，届时银行会发正式书面回复，通知是否同意贷款。如果不同意贷款，那么合同失效，这个房产重新回到市场。
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