美國地產市場上的三類房屋
2014-10-02
文/李善德
傳統買賣屋是指房屋所有人所擁有的房子，委託經紀人上市出售。這種形態的房子，通常屋不會把價格定得太低，如果有買主對房子有興趣出價，通常價格是有彈性的。
銀行屋的所有人是銀行，這種房子都是原來的屋主因為積欠了房屋貸款而經過法律程序被貸款銀行收回，再交由經紀人出售。銀行的要求是能夠迅速售出，所以這類房子大部分的定價低於市價，這個比例可能會是5%-15%。
短售屋的所有人是付不出貸款的屋主，他們不想讓房子被銀行拍賣，一個折衷辦法就是以短售屋的形式出售。舉例來說，他可能欠銀行貸款五十萬元，而現在市場的價錢只能賣到三十五萬，所以他們希望銀行同意以接近三十五萬的價格出售，其餘十五的差額就一筆勾銷讓銀行去承擔。房子的所有人雖然是屋主，但房屋售價的決定者卻是銀行。這樣的房子因為要經過銀行的估價和審核，所以需要更多的時間才能完成售屋的過程。目前銀行審核的時間大約為2-5個月，長到一年的也有。短售屋的房價通常和銀行屋差不多，甚至比銀行屋的價格更低，但最後成交價需要銀行的認可。
對於國際買家來說，買哪一種房子最有利？從價格上比較，短售屋可能最後成交的價錢會最低，其次是銀行屋，再其次是傳統買賣屋。從時間上比較，銀行屋通常時間最快，其次是傳統買賣屋，再其次是短售屋。短售屋的時間難以掌握，因為需要銀行的審批。
從屋況來說傳統屋是屋主自住，通常保養會最好。其次是短售屋，因為是屋主有求於銀行的同意，所以通常不會刻意損害房屋。銀行屋最有可能被前屋主因積恨而刻意損害，有些銀行會出資修繕，但也有銀行把維修費用計入房價中。當然也不是所有房屋都是如此，所以買房重要的一環就是選房看房，屋況的好壞一定要親自看。
如果是現金買主，最有利的應該是銀行屋。銀行屋急於求售，所以特別歡迎現金買主，過戶時間短，也沒有貸款不通過的風險。在銀行的心目中，現金買主可能比貸款買主有五千元或更多的優勢，也就是說銀行可能願意以三十四萬五的價格賣給你而不選擇另一個需要貸款的出價三十五萬的買主。至於短售屋，因為銀行審批的時間會很長，所以他不會在意你是現金還是貸款。
傳統買賣屋是指房屋所有人所擁有的房子，委託經紀人上市出售。這種形態的房子，通常屋不會把價格定得太低，如果有買主對房子有興趣出價，通常價格是有彈性的。
銀行屋的所有人是銀行，這種房子都是原來的屋主因為積欠了房屋貸款而經過法律程序被貸款銀行收回，再交由經紀人出售。銀行的要求是能夠迅速售出，所以這類房子大部分的定價低於市價，這個比例可能會是5%-15%。
短售屋的所有人是付不出貸款的屋主，他們不想讓房子被銀行拍賣，一個折衷辦法就是以短售屋的形式出售。舉例來說，他可能欠銀行貸款五十萬元，而現在市場的價錢只能賣到三十五萬，所以他們希望銀行同意以接近三十五萬的價格出售，其餘十五的差額就一筆勾銷讓銀行去承擔。房子的所有人雖然是屋主，但房屋售價的決定者卻是銀行。這樣的房子因為要經過銀行的估價和審核，所以需要更多的時間才能完成售屋的過程。目前銀行審核的時間大約為2-5個月，長到一年的也有。短售屋的房價通常和銀行屋差不多，甚至比銀行屋的價格更低，但最後成交價需要銀行的認可。
對於國際買家來說，買哪一種房子最有利？從價格上比較，短售屋可能最後成交的價錢會最低，其次是銀行屋，再其次是傳統買賣屋。從時間上比較，銀行屋通常時間最快，其次是傳統買賣屋，再其次是短售屋。短售屋的時間難以掌握，因為需要銀行的審批。
從屋況來說傳統屋是屋主自住，通常保養會最好。其次是短售屋，因為是屋主有求於銀行的同意，所以通常不會刻意損害房屋。銀行屋最有可能被前屋主因積恨而刻意損害，有些銀行會出資修繕，但也有銀行把維修費用計入房價中。當然也不是所有房屋都是如此，所以買房重要的一環就是選房看房，屋況的好壞一定要親自看。
如果是現金買主，最有利的應該是銀行屋。銀行屋急於求售，所以特別歡迎現金買主，過戶時間短，也沒有貸款不通過的風險。在銀行的心目中，現金買主可能比貸款買主有五千元或更多的優勢，也就是說銀行可能願意以三十四萬五的價格賣給你而不選擇另一個需要貸款的出價三十五萬的買主。至於短售屋，因為銀行審批的時間會很長，所以他不會在意你是現金還是貸款。
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