购买美国学区房 兼具教育及投资收益的理想投资

购买美国学区房 兼具教育及投资收益的理想投资

2018-04-06
在美国买房,与国内有很多相通的地方,除了之前提及国人无论是在中国,或是大洋彼岸的美国,都喜好购买一线城市之外,另外一个购买房产的共通点就是“位置”,而好学区就意外著好位置。无论是投资还是自住,买学区房绝对是稳赚不赔的理财之道。

也正因为学区房的投资成本较高,许多家庭也会选择就近租房来替代购买,因而,学区房的投资也会使得后续的租赁市场得到保证,这也是很多投资者所看重的投资收益点。购买学区房除了寻求优质的教育资源、稳定的租金收入,同时,也追求未来的升值趋势,是个兼具教育收益及投资收益的理想投资。

美国学区房定义:

在美国,只有公立学校属学区管理,与私立学校的入学和学区并没有关系。而学生按学区入学也只适用于中、小学义务教育阶段,与大学升学也没有直接联系。当然,优秀的基础教育毫无疑问能够帮助孩子更加顺利地进入更好的大学。

美国学区房主要看的是地区内公立高中的成绩好坏,高中评分直接关乎房价,而优秀高中所在学区的房子就可称之好的“学区房”,与国内不同的是,美国学区必须以实际居住为准,而不是房屋的产权。你可以购房自住,也可以租别人闲置学区房等等。

学区房购买理由:

美国的公立中、小学的资金,主要来源于学校周边地区的房产税,也就是说,公立中、小学的经费和当地房产税直接挂钩,当地产税收入越多,教育经费也越充足,学校发展就越好,形成“好学区”。因为学校教育质量提高,吸引更多人购买此学区房,进而推动房价上涨,从而能收到更多房产税,学校又能获得更多资金,形成一个良性循环。因此,房价和学区是相辅相成的关系,华人重视学区,往往会选择这样的学区房。

作为国人的几大投资途径,房地产从来都是最受青睐的选择之一。在08年金融危机爆发后,美国绝大部分房屋价格出现大跳水,而很多优秀学区的房价却不降反升。据美国著名研究机构Brookings Institution发表的报告指出,美国公立学校成绩相对较高的地区,普遍房价要比其他地区高出平均20.5万美元。而很多顶级公立机构所在区域更是出现房价高出附近均价两倍到三倍的情况。所以,我们可以看出好的学区房不仅有升值优势,同时更具有抗跌的特性。

学区房选购攻略:

美国的学区好不好,通常指的是学校所在整片地区的经济、环境、文化好不好,两者紧密联系且相互促进。房子的区域地段首先要选在经济发达、人口稠密,对房源需求高的地方。风景好,资源稀缺的地方,房子更有升值空间。一般来说房产税高的地方,学区也相对更好。以下为大家总结在准备购买学区房的过程中,需要考虑的几个方面:

(1)学区
孩子升学作为购买学区房的最主要因素,房屋所在学区内的学校情况自然是考虑的首要条件。

(2)环境
在一个地方买房子,尤其是学区房,一定要考察这个地区的居住环境是否舒适,安静,便捷,安全,以及这个学区的人口组成、人口的族裔、收入、受教育程度等等。
(3)房价
正如本段开始所说,美国的房产税很多都用于学区建设,所以,房屋价格是和学区的好坏紧紧相连的。一个地方的学区好,房价就会随行就市水涨船高。

而如果要用一句话来简单形容美国学区房购买标准的话,那便是直接选择富人区。因为富裕的城市和社区决定了房屋的估价,税率自然也和其他地区不同。而公立学校作为地产税最直接的受益机构之一,其教育质量也因此区别于其他经济相对落后的区域。

因为资金充足,学校不仅拥有优秀的硬件和师资,同时各种各样的辅助和高阶课程,以及丰富多彩的课外活动,更是进一步提升了学校的综合实力。而这些额外的资源都将在未来直接决定学生大学升学时的竞争力。

好房哪里选?

特别要提到的是纽约的长岛,长岛北岸是纽约最富裕的地区之一,这里是华人抢学区房的首选之一,环境优美,学区优异,全美平均收入最高的25个镇中,有9个位于长岛。
根据美国学校权威评比机构NICH一年一度的评选,长颈的大颈学区(Great Neck)、曼哈塞特(Manhasset Hills)学区、罗斯林(Roslyn)学区、赛奥赛特(Syosset)学区、华盛顿港(Port Washington)学区,这样的华人居住相对密集的区域均在全美前列。学区房价中位数65万美元,拥有顶级学区,性价比相对超高。


风景宜人华盛顿港(Port Washington)

华盛顿港(Port Washington)位于长岛北部Manhasset海湾边,距纽约市中心约20公里。华盛顿港也是富人聚集的别墅区,很多占地面积较大的房屋售价过百万。

该区在17年的成绩尤为抢眼,其综合表现超过整整纽约州82%的学区,而其中的Paul D Schreiber更是排在了所有高中的89名。同时,该学区内的小学和初中也分别跻身前200和150名。去年多位毕业生被常春藤大学录取,每年都有众多学生入围美国著名的英特尔科学比赛总决赛,取得无数殊荣。

举个例子:目前该区有一全新两家庭房源出售,每一家庭备有3房2.5卫,租金可达$3,800。无论是自住或投资都非常合适。以现在4%的银行贷款利率,如有近80万的贷款,还款年限30年,租金基本都能支付贷款。是一个非常具吸引力的投资项目。

自住的话,可提供小孩一个非常好的学区,以投资方面来说,如果两家庭全租出去,扣掉地税及房屋保险,回报率都可高达5%以上。租客基本都是稳定的专业人士。目前有一家庭出租中,另一家庭原租客为日本某大公司CFO,刚回国,因此空出。本周日(4月8日)下午1点至3点有公开展售,欢迎有兴趣朋友致电888-222-1319询问。

作者介绍:

•获评为2017年度50位杰出美国商界亚裔之一。

•逾20年任财富一百强金融服务公司美国及亚洲市场最高层主管的经验,为极少数拥有中美跨国泛金融领域丰富经验的投资理财专家。

•曾任美国国际集团(AIG)大中华区资深副总裁,纽约人寿(美国总部)副总裁等;并拥有美国认证财富规划师(CFP®)及特许理财顾问(ChFC),纽约州地产及美国多州保险执照。

•在企业战略规划,业务拓展与商业风险评估方面有厚实基础,同时在高净值人群的跨国资产配置、房地产投融资、保险与财税规划方面拥有独特的专业知识与实战经验。

•常年应邀作为演讲嘉宾出席各大型国际理财研讨会;多年出任美国理财规划协会(FPA)亚太研究小组中国区代表。

•道琼斯地产特约撰稿人;《第一财经》理财专栏作者,撰写中美跨国资产配置、投资、地产、税务等专业文章(www.yicai.com搜索“麦慧琪”);美国最大华人媒体《世界日报》之“世界新闻网”理财专栏总主笔。

•香港中文大学学士;美国哥伦比亚大学硕士。

(图片来源: Fotolia)
    来源: 看中国