文｜陈琪钱

华人喜欢投资房地产，许多人成了高收入的屋主面临50%（联邦税、州税和地方税）以上的所得税责任。

以下是我和大家分享免税和降低投资房产税的策略。

居住两年以上，如果是自己住的房子，可以享受25～50万元的自住房资本利得免税。对单身人士，免25万元的资本利得税；对于已婚夫妇，免50万元的资本利得税。

1.如果你愿意每两年搬一次家，进行装修和房屋整修，每两年都可以享受这个，这可以免掉50万元的房产增值税。

2.1031交换：如果是出租房，这个条款是一个非常有力的投资工具。你可以利用税法第1031条“同类交易”，允许业主通过用交类似的物业来无限期地延迟纳税。

例如：你以50万元的价格购买了房子，又花了10万元进行改善，然后以80万元的价格出售，从而获得了20万元的利润。你可以马上承认20万元利得，但是需要马上为此支付5万至10万元的所得税（假设税率25%～50%），所以你只有净得10～15万元的利润在口袋里。

如果你可以不要马上把钱放在口袋里，你可以进行1031交换购买其他新的房产。对屋主来说，因此，投资者可以利用这个迟付税的办法，来快速地积累财富。交换的财产必须是商业投资。房屋等值交换条款就是税法第1031条交换条款（1031 Exchange）。该条款的核心内容是，它允许投资者推迟支付联邦和州的资本利得，条件是他们出售一个投资房产后，再买下另一个类似的房产（like exchange）。该交换有个时间限制，这一项投资必须在45天内指定，前一项财产出售后，180天内要买下后一项财产。

只要你愿意用1031，你可以一直不用缴房产增值税。

3.你的纳税人身分：如果国税局（IRS）将你归类为职业交易商，而不是投资者，你需缴纳FICA税。FICA税是为社会保障税和医疗保险税。雇主和雇员各支付7.65%，共计15.3%。这是除了联邦税、州税和地方所得税外的另外一种税。

你的策略是，避免国税局把你归为职业交易商，从而避免付这笔15.3%的税。方法：不把出售房地产作为常规商业活动的一部分，而是做为投资项目。你可能支付对另一处房产的装修费用，或支付长期租赁投资性房产的首付款。主要策略是对销售的利润展示“投资意图”。

建议避免用一个人有限责任公司（single member LLC），而是用合伙企业（multiple member LLC）有限责任公司或S-公司。如果每年出售不止几个房产，应该咨询有经验的会计师。税法有一些灰色区域，如果IRS提出挑战，你就必须为证明其为非职业交易商身分提供有说服力的理由。

房产投资可以免掉15.3%的FICA税。

4.抵税开销：房地产投资的优点之一是，相关支出均可抵税。你可以扣除：贷款利息、保险、房屋税、维护费用、物业管理费、广告费用、电脑软件、工具、律师费、会计费用、家庭办公费用、旅行和里程费用。纸质支出，如：折旧也是抵税的主要开销。

你的个人税仍然可以进行标准扣除，因为房产开销不是在你附表A逐项列出扣除额。房产开销只是减少你的附表E或附表C的应纳税所得额总额。不确定是否可以减税的开销项目，请咨询会计师。

5.折旧：房地产投资者的另一笔主要支出。美国国税局（IRS）将一栋住宅的使用寿命设定为27.5年，因此，业主在拥有房产的头27.5年内，可以每年扣除其房屋价值的1/27.5，例如：你以50万元的价格购买了房子，其中，土地价值假设是30%，为15万元；建筑物价值为35万元。在接下来的27.5年中，每年你都可以扣除$1万2962元的折旧费用：350,000元÷27.5 = 12,962元。你还可以折旧该房子的装修费用，例如：如果你以8000元的价格安装新的屋顶，则8000元也可以在27.5年内折旧。但坏消息是，当你出售该物业时，你将对先前避免通过折旧缴税的所有利润欠“折旧重收”的税款。

当然，如果你从不出售，就永远不用返还这些税。（未完待续）