文｜陈琪钱

华人喜欢投资房地产，许多人成了高收入的屋主面临50%（联邦税、州税和地方税）以上的所得税责任。

以下是我和大家分享免税和降低投资房产税的策略。

（接上期）

6.2017年的《减税和就业法案》包括针对包括房地产投资者在内的小企业主的税收优惠。从最简单的角度讲，它允许小型企业所有者扣除其净企业收入的额外20%。当然，对于IRS而言，没有什么是简单的。允许的扣除额是下面两项较小者：（1）你的“合并合格业务收入”或（2）应税收入超出任何净资本收益之和的20%。
并有收入限制：已婚夫妇为31万5000元，单身申报者为15万7500元。IRS有“合格商业收入”的完整定义。请一位精通的会计师，帮你从应纳税所得额中，扣除房地产投资业务收入的20%。

7.长期拥有房产：若将拥有少于一年的物业出售，如果获取利润，所有人要将利润按照正常所得税率纳税。如果在出售前拥有财产超过一年，可以将利润从正常收入征税转变为作为资本收益征税，而最高的资本利得税只有20%，比正常税率37%要低很多。

因此，房屋尽量拥有一年后再出售。那你的增值联邦税率只有0%，15% 或最高20%。

8.升值：你以前购买的房屋，几年后，房屋可能已经随著时间而升值。如果你出售它，将为该升值缴纳资本利得税，但是如果你拿房子去重新贷款，借用现金，无需缴纳任何税款。随著时间的流逝，你的租户付的租金可能为你偿还贷款。假如你继续保留物业，该物业继续增值，你的抵押贷款每月还款额固定，但是租金会随著时间上涨。以后你还可以用你的房产借入更多现金。而借用的现金，还是无需缴纳增值税。

所以你不需要为升值的房子缴税。

9.通过提供卖方融资来将利润分散到很多年。在出售房产的那一年，你只需交买方支付你的钱的部分的税。而后，买方会逐月、逐年、逐步偿还欠你的余额和利息。每年你只需交买方支付你的钱的部分的税。

不要轻易进行分期付款销售，你可以选择从租赁购买协议开始。在该协议中，买方以租房者的身分开始，其租金的一部分每月用于支付首付款。等付到一定的预付定金余额后，你才将财产转移给租户买方，并签署抵押票据和留置权。

这个方法可以有效的减低你的缴税税率。

10.如果你去世，以前买房的成本将无所谓，你的继承人不需要为你在有生之年房子增值的部分支付任何增值税。

例子：假如张三30年前买房的价钱是10万元，这30年中，房子升值了90万元。如果张三生前送给孩子，孩子卖掉时，将要为增值的90万元缴税。如果张三保留该房子，等过世了再给孩子，孩子（继承人）卖掉时，将不需要为增值的90万元缴税。张三的遗产没有超过1118万元，所以也没有遗产税。

这是富人常用的传承方法。

11.许多人有IRA或401K退休帐户，但是很少有人知道，他们可以建立自己自主的IRA（self-direct IRA），并将其用于免税房地产投资。不过操作是很复杂的。屋主必须聘请托管人或信托公司管理，创建自主的IRA，然后将IRA的钱转入其中，屋主可以创建一个法人实体，如：有限责任公司，去购买投资财产。自主的IRA将资金投入到屋主选择的法人实体。不过，如果想要贷款投资房产而不是现金购买，那么情况就会很麻烦。

这是结合房产投资，IRA，Roth IRA减免税的方法。（完）