专业人士解读美房地产业务是如何运作的（下）

第三阶段：房地产经纪——必不可少的中间人

对房地产代理最好的形容是“中间人”。在大部分的房地产交易来里，房地产代理是买家和卖家之间的重要桥梁。他们通常在每次买卖中赚取3%-6%的佣金。他们有办法获得自己的专属房源，也能与其他房地产经纪人和经纪公司共享房源。从我们开始推销美国房产的一刻起，就与经纪人和经纪公司有密切合作。

第四阶段：房东——数以万计的普通买家

想想这些令人难以置信的统计：美国逾三分之一的住宅物业，都为房东所有。这些业主中，有的是拥有价值数百亿美元投资组合的大型对冲基金，还有的是拥有数百万美元投资组合的专业投资者。

另一部分业主是资金实力相对较小的购买者，是我们的主要客户。这类业主是普通人，有全职工作，他们将房地产视为将额外的现金和储蓄做生产性利用的一种方式。

通常，他们的计划是建立一个适度的房地产投资组合，以便生活发生变化时他们能有所依靠，例如遇到退休、或支付大学学费和大笔医疗费用的情况。除了极少数外，大部分业主没有时间和专业知识，来做售房开发商和房屋装修者整个工作日做的事情。

美国房市的典型场景

通常情况下，一个房源供应商可能从一次美国县法院的法拍房拍卖（foreclosure auctions）中接手一批物业，出售给一位修缮投资客。后者将房屋翻新，再通过一个房产中介，将房屋出售给买家。产业链中的每个人，一路上都在给房屋增值，并都有自己的商业模式。所以我认为一个完全翻新过的房屋，价值要远超过一个不适宜居住的烂摊子。要了解这点，我们先看以下这个典型的案例：

最近，有一个客户在网站上搜索发现：一个性价比非常高的房屋，六个月前从法拍房拍卖场中30,000美元就被接手了，而三个月前还只值40,000美元，现在却卖出了70,000美元的高价。

那么，在以上这个场景中，谁被宰了？是在经过一番研究和投标之后获利10,000美元的房源供应商，是绑定自己的现金和管理大量翻新工作后挣到15,000美元的修缮投资客，还是以略低于市场价的价格购买了可以出租的房屋、获得9%的净回报的普通买房者？

在我看来，没人会做亏本生意，也没有人被宰，只是不同的参与者，在这个行业的不同领域，做各自的生意。不信？且看下面的深入解读：

房源供应者：以3万美元的价格，获得原价4万美元的法拍房，之后，快速地以4万美元的价格卖给修缮投资客，获利1万美元；

修缮投资客：4万美元买来后，花费大概1.5万美元进行重新翻新，然后在房产经纪的协助下，以7万美元的价格卖给普通买家，获利1.5万美元；

房产经纪：在房屋的买卖过程中，大概获得了6%的收益，约为4200美元；

普通买家：购买后自住，或用于出租，获得的净回报约为9%

每个参与者都从中获利，可谓皆大欢喜！

（全文完）