专业人士解读美房地产业务是如何运作的（上）

文/柯林-墨菲

像大多数公司一样，我们试图用简洁的表现，干净的小册子承载着每一个我们希望推动的机会。我们很少（如果有的话）公开一个物业是如何从开始到进入最终市场这一征程的关键细节。例如，我们不谈论从何处找到房源、房屋曾经的状况、谁在交易过程中房产增值，及利润是如何被分配的。

今天，我将采用我们通常做广告的方法，向您展示美国房地产业务是如何运作的。它远比你所看到的纯粹的上市房源信息和你所相信的交易历史，更为复杂和多层次。

想想你最近买的任何一件东西——它可能是一顿饭、一张机票或一件家具。不管是什么，当最终产品到达到您手中时，各种各样的专业人士都有赚到生活费。房地产也没有什么不同。

在这里我将写下美国房地产市场里每一类关键参与者的特征、他们的动机以及他们如何从投资者手中赚到钱。

我喜欢在房地产行业工作，但它可能是一种非常混乱的生意。我在很久以前就领悟到的一点是：那些以最低价买到房产的人，通常值得拥有这些房产，因为他们要承受更多的风险并投入大量的工作。下面让我来解释一下。

有许多不同类型的人涉足房地产。但如果用一句通俗易懂的话来总结，可以说美国的房地产行业是由房源供应商、修缮投资客、房地产经纪人和房东，这四类参与者所组成。他们有着非常不同的商业模式和动机。以下是每一类参与者的简要说明：

第一阶段：投资大鳄——房源供应商

这里所说的房源供应商，是那种抛头露面找房子的人——他们在任何可能的地方寻找交易机会，包括房屋拍卖会。他们中的很多行为，比如在灯柱和街道角落贴上“我们现金买房”的告示等，已被我们熟悉。而他们中的另外一些人，每月都发出成千上万相似的信件，试图找出潜在的卖家和场外交易机会。

一些比较专业的房源供应商会避开直接营销，他们熟知当地县级法院的司法拍卖和Auction.com之类的大公司组织的民办拍卖的程序，并能辨识其中的陷阱。

虽然方式可能有很大差异，但一个房源供应商的主要目的还是促成合同交易。一旦做到了这一点，他们的首要任务就变成将地产迅速出售或转让给第三方，以获取利益，然后直接关注下一笔交易。美国的售房人员是在一个快速、批量化的环境中工作，他们中的大多数人不装修房子，也不将房子出售给要求更加苛刻的普通公众。

第二阶段：修缮投资客——重修后再出售获利

同样与中国的装修者不同，这类参与者擅长从房源供应者处买入原始房屋，即一手房源，然后进行必要的整修，使房屋增值，如更换新屋顶、新电气系统、新厨房和卫生间等，将房屋升级到可以出租或更宜居的层次。

除了要善于与卖家谈判，想在这一领域取得成功的关键，是要能够识别物业的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗费多长时间以及翻新后的实际价值是多少。当然，管理现金流也很重要。

（未完待续）