【看中国讯】2019年6月14日，纽约州《2019房屋稳定与租客保护法条》由州长库默签署后，正式成为法律。一个多月以来，这项管租法已经引发了系列市场反应，对纽约房地产市场的震荡效应、对纽约广大房东群体，以及对国际学生的租房困境已经赫然显现。

纽约公寓楼销售额暴跌

我们先将时钟拨回到2019年4月。

据彭博社报导，地处纽约市曼哈顿北端的哈林区，有一批单元总数在789套的公寓楼以2.6亿美元的价格上市了。公寓楼一上市，几乎立刻就收到了150个意向买家的询价，大约有10多位投资人已经给出了要约价格。这些公寓房基本上都是稳租房。

但是，纽约州立法机构紧接著在6月分改写了稳定租金的法条，限制了租金上涨的可能性，一夜之间，削减了这批房产的价值。于是，这28栋哈林多单元公寓的意向买家消失的无影无踪了。

这些公寓楼的销售中介抱怨道：“过去他们每天都打电话给我们，然而现在我们已经没办法联系到他们了。”

由于投资者们被纽约州的新管租法条纷纷吓跑，纽约的多单元公寓楼的销售陷入停滞状态。新管租法条款涉及的纽约市的稳租公寓规模有多达100万套，而且直接针对房东的收入与投资回报进行管控，使得管租房的房东不仅仅几乎不可能提高租金，而且无法从纽约州的管制范围中解除，更难以收回房屋维修的成本。

根据相关房地产顾问公司的统计报告，2019年上半年，纽约市的公寓楼销售相比去年同期下降了48%，这是2009年以来的最大半年跌幅。在包括哈林在内的曼哈顿北部，多单元公寓楼销售的暴跌已经导致所有商业房地产的交易量下降了61%。这也导致2011年以来，纽约市全年商业房地产交易量首次下降到2000以下。

业界人士分析称：有一件事是肯定的，那就是人们将不得不以低于以往的价格进行房产交易，比如：他的一位客户是一位曼哈顿豪华公寓的房主，在新法生效前，最终决定要出售这套已经持有了10年的房产。然而这时房主发现她原先市场价值3000万美元的房产，现在只剩下了2000万美元，为此，这位业界人士建议房主重新评估一下自己出售房产的理由，并且看看是否可以再等上5年。最终，这位房主决定不再出售。

从法律上讲，新管租法上路后，纽约州拥有租金管制房的房东与租户关系发生了翻天覆地的变化，这一变化及其带来的影响将是长期的和不可逆的。

对于纽约人而言，现实问题则是房价将一跌再跌。据统计，纽约市房价近3年来，已经下跌10%至20%；而另一方面，却又在快速兴建住宅房。房市恐将持续探底，市场吸收新建住房速度缓慢，预计房价回暖还需要再耐心地等待。专家们预计，美联储降息的利好有可能在7月分落地，这或许能让减缓大众对房市持续缓缓下跌的焦虑。

纽约房东团体挑战新管租法

纽约公寓楼销售遭遇腰斩的同时，纽约的房东团体也在法庭上挑战起新管租法当中的种种规定。他们表示，新管租法给财产所有者带来了不公平的负担，并且侵犯了他们的宪法权利。

2019年7月15日，纽约“社区住房改善计划与稳租协会”与7名房东向美国纽约东区法院提起诉讼，将多个州级和纽约市政府单位与官员列为被告。他们的起诉书长达125页，控诉新通过的租金管制法违反了州宪法第五修正案条款：在没有公正补偿的况下，私人财产不得挪作“公共使用”；新管租法限制租金上涨的同时，还终结了约100万户管租公寓解除受管的权益，这也违反了宪法中的正当程序保护。

房东代表们指出，新管租法并不像宣传的那样能够保障城市多样性，而是加剧了住房供应的短缺危机，导致市场价格型公寓更加昂贵；此外，由于新管租法不利于房主对公寓进行修缮，将进一步导致原本就已老旧的管租公寓的居住环境进一步恶化。

对此，业内人士表示，如果新管租法保持不变，将对纽约市的城市预算产生相当大的影响，因为房产不断贬值带来的后果就是税收的减少。

2017年曾角逐共和党纽约市市长提名的保罗‧梅西表示，纽约市政府恐怕并没有准备好去面对这个15亿到20亿美元的预算缺口。

新法上路  国际学生变相“受害”

新管租法上路后，除了引发房地产市场的暴跌，也影响到了纽约这个国际大都市的广大租客利益，特别是国际学生租房将愈加困难。 

据《纽约时报》报导，这项新法除了限制房东对租金的调涨幅度之外，也限制保证金为一个月租金，另外禁止房东将“麻烦制造者租户”加入黑名单，房东日后如果违法驱赶租户更将被罚款。

新管租法规定了市面上的公寓，除了押金之外，预付款也被限制在一个月内；而预付款就包括“预付一年租金”这种国际学生常使用的租房方式。新法上路之后，许多大楼不再接受学生预付一年的租金，虽然有少部分的大楼推出“凭学生签证可以月付房租”的应对方法，但毕竟还是少数；多数大楼还是要求租客要提供收入证明，否则就得加价买保险。这让没有收入、也难在美国找到担保人的国际学生找房困难度大大提高。 

链接：跌跌不休的美国房地产市场

美国房地产市场自从2015年从最高峰缓缓跌落，到当下为止，有止跌的迹象吗？让我们来看一看相关的具体数据。

据CNBC 报导：根据全国房地产经纪人协会的数据，2018年4月到2019年3月，外国买家购买房屋的总价值比上一年下降了36%。具体来讲，外国买家购买了18万3100套房产，总价值约为779亿美元，低于一年前26万6800套房产，总价值1210亿美元的数据。他们支付的购房中位价格为28万600美元，比前一年的29万400美元也有所下降。

中国人连续第7年成为主要买家，估计购买了总价值134亿美元的住宅物业。然而，这比过去12个月下降了56%，是所有外国买家中最大的跌幅。

外国买家在美国的置业规模目前处于2013年以来的最低水平。2013年时，来自中国和南美的买家开始大量涌入美国市场，目标是物色划算的交易并寻找安全的资金存放地点。

一位纽约的房地产经纪人表示，过去一年里，他不得不下调了从曼哈顿中城到布鲁克林的房源标价，外国买家几乎都消失了。“我正帮助很多外国买家尽快将资金撤出这个国家。”

经济学家与业内人士分析认为，美国房产销售下跌的幅度非常惊人，意味著投资者对美国房产拥有的信心在减弱。全球经济增速放缓、中国政府加强货币控制、美元走强、美国加强移民管控等综合因素共同导致外国买家对美国房产的需求在大幅下降。