（网络撷图）

一、商品房面积的欺诈技巧

公摊面积通常是由政府下属单位计算出来的，谁不服，开发商就以可推脱说是政府盖了公章的，谁不信可以自己去找他们了解去。据1995年9月8日住建部颁布的房地产交易中关于公摊建筑面积计算规则规定：

1、整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

2、将整栋的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

3、各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。

实际上根据经验，一般每套房屋公摊面积最大不会超过住房套内总面积的10%，即如果套内总面积为60㎡的房子公摊面积最大不会超过6㎡。但目前市场上的销售情况是60㎡套内面积的房子，实际销售面积至少要卖到85㎡～110㎡之间。如果按100㎡销售面积来计算的话，就是说有（100-60-6）㎡=34㎡的销售面积是开发商无端加上去的，而这34㎡的建筑面积是开发商一分钱建筑成本和土地成本都没有花的。如果按7000元/㎡的市场销售价格计算的话，那么开发商额外获取的利润就有7000元/㎡X34㎡=23.8万元。

此外更恶劣的是商业房算成公摊面积让普通业主买单。（《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》明确规定：“会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性住房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。”，但是屡禁不止，一般只要给相关单位腐败费，就能过关。）

这些制度都是房产利益集团花钱自主某些官员通过的，尤其是住建部的一些人。因此，有人说应该枪毙住建部大部分司局长，这是有道理的。

二、开发商卖房的销售伎俩

1、制造“混蛋逻辑”，无论什么风声什么事件，都要联系上房产，并且结论是要涨。

2、让广告公司的人和销售公司的人“装成买房子的去排队”造势，这个钱开发商出，是在给广告与销售公司推广费用之外的。每人一次100元，负责一天伙食，和往返车票。

3、创造“刚需”概念。以我们老板的话是，必须进行需求营销，就想现在医药行业在营销“缺钙”“缺铁”“缺锌”“缺锡”一样，其实真正的医学大家的营养学家都知道，我们正常的饮食根本不会缺少这些，这只是医药公司营销出来的“需求，并且国家对农村和城市的调节将是农村城市的循环发展。

4、进行媒体控制，可能大家不做广告媒体这个行业不知道，现在的媒体基本是受到利益控制的。手机报，电台，和各类报纸如果出现报道不利房产的消息，房产界的业界组织者利马出钱封锁或公关。并时不时发布房产业打好的消息。现在媒体有时为了多赚钱，也学精了，时不时发布一两则不利房产的消息，然后坐等房产业内的组织来公关，这样基本形成了媒体和房产的利益互动和奇怪关系。比如，你今天在手机报上看到一条房地产跌的消息，明天肯定会出现一条又有相关部门统计其实在涨的消息，以此来忽悠一些不明真相的百姓。

5、联合中介制造恐怖空气，宣传房子改变社会地位，改变未来的暗示性言论，从而引导有房子的生活方式，其实这和实际是严重脱轨的，只有少部分真正的有钱人和官员他们的生活方式却不一定来自房产。

三、房地产行业的潜规则

1、官商勾结成大事。不与一些地方主管官员（一般是相关主管部门一把手）勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。

2、噱头必不可少。要么拉虎皮扯大旗，打着海外投资的旗号，要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。

3、抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出，“擦边球”大有可为。

4、融资途径广泛。具备条件的，可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。实在困难的，可以拉省市领导的嫡系入伙，不用介入，睁一只闭一只眼，银行的亿万资金会很简单地到了所谓的“企业家”手里。还有，民间游资，不可小觑，炒房团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给炒房团，至于巨额让利给炒房团。

5、房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的圣地。很简单的公式：楼盘销售总额-（土地金+建筑成本+水电气配套费用）=毛利润。还要交50%左右的各种税费才是纯利润。可以在建筑成本上大作文章：本来是1000元/平方米，可以和建筑公司老板勾结，签定1800元/平方米的结算单，超出的800元/平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅3.4%左右，可以逃避税收至少30%。真是洗钱和逃税并举啊！实在还觉得不够，可以打出“送20万精装修”的幌子，原理和以上相同。