文｜许树泽

REITs又叫做不动产信托投资基金。它就好比是纸大楼、纸桥梁、纸房产。如果看好固定资产升值，那就去买REITs，不要去挤占普通人买房自住的需求，让消费的归消费，让投资的归投资，这是最好的归宿。

那么这个REITs，就是相当于用证券化的方式投资固定资产，这是它的好处，那么它可能存在三大风险。


1.资产本身质量的风险
有一个小故事，在西部有个果园，出产水果甜橙，因为高海拔阳光充足，橙子又大又甜。到了年底一算帐，一年卖了1万块的橙子，果然是一个优质固定资产。于是很快吸引来了商人，想要把果园买下来。

果园老板开价10万，商人琢磨，我可以引入高科技，精准施肥和灌溉，第二年产量肯定能提高，卖掉更多橙子。当产量不断提高，果园价值肯定也看涨啊，说不定今年10万，明年20万，干个几年把果园卖了，大赚一笔。

那么这笔投资是赚了还是亏了呢？答案是亏了。因为高海拔、阳光充足、适合种甜橙的土地太多了，当大家发现，一个生意可以这么轻松获得10%的年回报率，马上就会有人在你的果园旁边，就地盖一个新果园。商人琢磨著扩大产能翻一倍，但是旁边的竞争对手，马上也翻了一倍，在当地有限的市场，甜橙供应多了一倍，于是价格下跌了，商人的回报率反而缩水了一半。
这个故事的道理非常深刻，你的生意是卖甜橙，还是卖芯片，一定要考虑别人能不能简单复制你，不同的生意有著巨大的差异。

REITs产品只是把固定资产做了证券化，它相当于是个方便的打包盒，但本质是盒子里的东西必须要好。你说你这个商铺好，但是竞争对手是不是很容易在旁边新开一个商铺？它和果园的道理完全一样，无论是大楼、房屋，还是桥梁，这个资产本身是甜橙，还是芯片，它提供的价值，旁边别人能不能轻易替代？资产本身的质量永远是第一位的。


2.金融杠杆风险
投资REITs可能存在的第二重风险是金融杠杆的风险。大家知道，在购买实体房产的时候，出于对安全的考虑，往往要求全款，或者尽量高的首付比例。但是当把房屋、大楼、桥梁，打包成一个金融产品，它就可以非常容易加上杠杆，借钱投资。大家知道金融产品有个特点，它价格的波动可以非常大，高波动对于借钱的人，影响非常大。

如果全部都是自己的本金，那么资产价格涨跌那都只能叫做波动，长期早晚都能回来。但如果自己只出了一成本金，剩下九成都是借来的，那么如果资产跌价10%，那么所有本金就没有了。在真实的房屋大楼固定资产，不可能允许这么低的本金比率，但是证券化之后，它就有可能存在这种风险。请大家一定要远离高利率、高杠杆的投资。


3.太贵的风险
还有最后的一重风险，叫做太贵的风险，或者叫做打包的风险。如果是买实物资产，比如：买房子，买了什么，买在哪里，一目了然。而REITs是一个固定资产的基金，里面是个拼盘，所以它就有可能存在好资产搭配烂资产的打包风险，需要投资者仔细甄别。你本来是看中它里面有甜橙，但是没想到它塞进来一堆酸枣在下面，但你也不能说它骗人，它确实有甜橙，但只有上面的一片。这种情况就叫做打包风险，为一大堆平庸资产付出高价，这就会带来亏钱风险。

总而言之，REITs是个好东西，尤其是公募化之后，普通大众就可以用它低成本投资固定资产。但好东西错误使用，也存在上述巨大风险。躲过这些风险，在投资之旅中，才能走得久远。