供过于求 美国豪华公寓2017年荣景不再

美国豪华公寓热潮即将结束。专门追踪美国公寓市场的研究公司最新研究显示，美国各城市高档物业的业主在2017年面临严峻考验，由于豪华公寓的供过于求，业主可能不得不通过降低租金，甚至是推出多达三个月的免费租金来吸引租户。

根据《华尔街日报》报导，过去七年来，美国公寓租金累计上涨超过26%，远远超过了通货膨胀和收入增长的幅度，但在接下来的2017年，恐怕再也看不到这样的高速增长，取而代之的是“几乎处处可见的、非常具有挑战性的租赁环境”。

根据MPF在1月3日发布的一份报告显示，2016年美国公寓租金上涨3.8%，较2015年第三季同比增长5.6%的高位大幅下降；全国每月租金平均值为1248美元。

MPF的副总裁帕森斯（Jay Parsons）预测，2017年美国都市租赁市场的租金增长幅度很少或根本不会增长。

帕森斯表示，租金增长放缓并非是因为需求回落，而是新的公寓供应过多。根据MPF的报告，2016年第四季度，租户租赁的新公寓单位超过5万套，是前一年同期的六倍之多，但当季完工的出租新公寓单位为8.8万，是20世纪80年代以来最高的供应量。

而且，近年来兴建的出租公寓单位大多数都是豪华公寓。根据房地产研究公司CoStar Group Inc.的数据，在54个美国大都市区，2015年第四季度至2016年第三季度期间完成的18.91万个多户型出租单位中，84%属于豪华公寓。

目前正在建设的公寓单位中，租房者每年的年收入至少要达到7.5万美元，以承担其中88%的公寓单元租金；相比之下，全美的出租公寓单元中，大约有37%为这一档次的豪华公寓。

根据房地产跟踪研究公司Axiometrics的数据，全美国超过37.8万套新公寓预计将在2017年完成，比20年平均水平高出35%；仅纽约地区将在2017年就会推出3万套新公寓，是历史平均水平的二倍，大约其中的85%是豪华公寓。

据Axiometrics公司估计，达拉斯预计2017年将有近2.5万套新公寓上市，几乎是该地区长期平均年供应量9千套的三倍之多；洛杉矶则预计将会有1.3万套新公寓上市，几乎是历史平均水平的二倍；纳什维尔大约有8500套新公寓上市出租，是每年正常上市量2400套的三倍多。

由于供过于求，新物业的业主正在想办法将物业出租。如亚特兰大地产开发商SWH Partners在纳什维尔正在开发的五层楼豪华公寓的租金，已经从每平方英尺2.25美元降至每平方英尺2.10美元，相当于一套1千平方英尺公寓的租金降价了150美元/月，而且还提供1～2个月的免费租金。

房东的坏消息是租户的好消息。31岁的广告撰稿人盖博（Benjamin Gable）最近在纽约布鲁克林时尚的Greenpoint社区租下一套1.5卧室公寓。该公寓最初以2700美元挂牌出租，六个星期都没有租出去之后，业主将租金降价至2500美元，然后盖博又将价格压到2300美元/月。

大多数分析师预计，由于市场供应过多，豪华公寓的建设将会在未来几年放缓。而业主却相信，市场将会随著时间推移而再度复苏，虽然不一定会回到2015年时的高峰，但至少稳步增长的公寓（租赁）市场在很大程度上是可能的，不过或许要等上几年。