美国地产买卖常识问答――中英对照 2

Q：买方过户费用（Closing Cost）通常有哪些？
A：主要有：
*（Attorney’s Fee）律师费
* （Survey Fee）勘查费
* （Title Fee） 产权保险费
*（Home Inspection Fee）房检费
*（Appraisal Fee）房屋估价费
*（Recording Fee）登记费
*（Property Tax Adjustment）地税调整
*（Condo Association Fee）房管协会费
*（Bank Charges）贷款费用

Q：卖方过户时有哪些过户费？
A：主要有：
* （Attorney’s Fee）律师费
*（Realtor’s Commission）经纪人费
*（Realty Transfer Fee）房产交易税
*（Recording Fee）登记费
*（Repair Credit）修理费
*（Condo Association Fee）房管协会费
* （Property Tax Adjustment）地税调整

Q：我和女朋友一起买房，还没有准备结婚，我们之间的产权形式怎样才好？
A：各州不同，但主要有几种形式：
1、联权共有（Joint Tenants）并有权继承。
2、完全共有（Tenants by the Entirety），其特点是只适用于夫妻并保护继承的夫妻一方免受过世一方债务纠缠。
3、普通共有（Tenants in Common）。特点是双方不一定拥有相等的产权（Equal or Unequal）。
4、有限责任公司或合伴（Limited Liability Company or Partnership）。
至于哪一种合适你的情况需由律师判定。

Q：房地产知识问答――什么是美国房地产税？购买美国房产后，是不是每年都需要交纳房产税？
A：美国房产税（Real Estate Tax or Property Tax）顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。美国的房地产税是由各地方政府征收，而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一，高低不等，多数是房子价值的1-1.8%之间。但如果是投资土地，地税则要低许多。
房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。

Q：美国房地产名词解释：Short Sale
A：房屋的Short Sale可以理解为“亏损出售”。也就是说，房主欠的贷款远比房屋的价值要多。例如：房主欠款$50万﹐可房子只值$30万。贷款银行是房屋的实际拥有方﹐因此银行同不同意Short Sale是出售过程中的关键。
银行同不同意Short Sale，同意什么价钱卖，有时要等几个月才会有消息。因为银行会考虑几个因素，首先当然是屋主的信用状况，包括有没有其他担保人可以首先求偿，还要了解屋主无法偿还的原因是什么。例如：被裁员，离婚，疾病等等不可预见的事件，可能屋主还是有心要维护自己的信用，那银行的风险或许较小。如果财务危机来自不当投机，那么银行的风险就很大。

Q：美国房地产名词解释：什么叫Escrow
A：Escrow 是英美法系中一个民商法范畴的法律名词，它的基本涵义是指由第三人保存、待条件成就后交付受让人的契据。由于它在经贸活动中具有增进当事人之间的信任、保障合同履行的功能，因而被广泛采用，而且无论其内涵抑或外延均得到很大的扩展，被赋予新的法律特征，成为一项法律制度，其核心内容为：债务人或出让人或承诺人将书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给独立的第三人(通常也称作Escrow代理人，下文简称第三人）保管，当约定的条件成就时或者法律事件发生时，由该第三人将其保管之书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。据此，我们知道，只有约定的条件成就时，如文件已签署或钱款已支付或货物已交付等，或者约定的法律事件发生时，如某人死亡或丧失行为能力等，第三人才能将其保管的书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给指定的债权人或受让人或受诺人，否则应返还给本人。
在美国的房产交易过程中，Escrow公司的角色是保障买卖双方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是，美国并不是所有的州的房产买卖都要经过Escrow公司，但在加州，Escrow公司是被要求必须使用的。

Q：美国房地产名词解释：Foreclosure
A：Foreclosure 指的是“丧失抵押品赎回权”
贷款买房的人在还清贷款以前，房子是属于放贷者的，一般情况下是银行。如果借贷者不能按合同约定按期供款，并且超过了法庭规定的赎回期限，放贷者就可取消房主的赎回权，将房产拍卖，以取得贷款。整个Foreclosure过程有三个阶段：
●第一阶段称为Pre-foreclosure
房主只要拖欠一次贷款，银行就可在法院备案，发出欠款通知（Notice of Delinquent）警告房主。经过三至六个月，房主仍拖欠贷款，银行就会发出违约通知 NOD（Notice of Default）。
●第二阶段称为Foreclosure
在发出违约通知（Notice of Default）二个月后，房主既没有卖掉房子又还不出贷款，银行就会发出拍卖通知（Trust Deed Sale）。一般在通知发出２１天后进行公开拍卖。既是在法院拍卖，买者必须用现金来买，不能贷款,而且没有产权保险。在目前的经济环境下买这种房子风险比较大。因为转手马上卖掉的机会不大。买者没有机会检查房子，对房子有无其他债主或是否欠税等一无所知，却要当场拍板。房子过户后，银行不再负任何责任，买者自己担当所有的风险。所以，除非您有本事在拍卖前清楚了解房子状况和债务情况，否则最好避免买法院拍卖房。在美国各州有各州的法律，所以规则不一，例如,在加州一般银行给屋主110天去的偿还贷款。
●第三阶段称为 Post-foreclosure
如果拍卖不成，银行只能把房产收为己有，然后把它投放到普通的房产市场。这类房子叫银行回收屋或银行屋，英文叫REO（Real Estate Owned），其交易过程与一般售屋过程一样。经纪人可以帮助您寻找REO 房。买REO房没有short sale 的麻烦和不肯定，也没有拍卖房那么大的风险。
目前整个Los Angeles County落山矶县每天平均有200-300个NOD（Notice of Default）房子。

Q：美国房地产名词解释: 买卖房子的过户费用(Closing Cost) 通常有哪些？
A：
●买方过户费用(Closing Cost) 通常有:
(Escrow Fee) 过户公司费
(Survey Fee) 勘查费
(Title Fee) 产权保险费
(Home Inspection Free) 费房检费
(Appraisal Fee) 房屋估价
(Recording Fee) 登记费
(Property Tax Adjustment) 地税调整
(Condo Association Fee) 房管协会费
(Bank Charges) 贷款费用
●卖方过户时的费
(Escrow Fee) 过户公司费
(Realtor’s Commission) 经纪人费
(Realty Transfer Fee) 房产交易税
(Recording Fee) 登记费
(Repair Credit) 修理费
(Condo Association Fee) 房管协会费
(Property Tax Adjustment) 地税调整