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华人在美国贷款买房时有很多疑问，华尔街信贷理财顾问（Financial Consultant）Selina女士就一些常见问题给大家解答，希望对有意在美国贷款的朋友有所帮助。

1．中国人（无绿卡、美国护照）可否在美国贷款买房? 

当然可以！美国房产是全球开放的，谁都可以买，也可以贷款。大家都以为非美国公民不能申请房贷。一般来说，非美国公民或居民，甚至在美国境外的人都可以申请外国人贷款。所以在房贷利率较低的时候，大家不妨可以考虑贷款买房。

2. 非美国居民申请贷款的利率是多少？

一般来说，首付是40%左右，贷款银行或贷款公司会根据申请者的支付能力和房产类型、房产价值等提出不同的首付比例和房贷利率要求。如果你的首付比例达到50%以上，那很有可能申请到较低的房贷利率。房贷利率通常在4.5%～5%之间，具体视不同年限和项目而定。

3. 怎么才能降低贷款利率呢？

对于在美国工作的中国人，降低利率是非常有可能的，无论是绿卡、opt、H1B工作签证，还是移民，只要您在美国有收入及报税，并且建立了良好的信用记录，那您就可以和美国人享用一样的贷款项目，享受较低的首付和利率。
不查收入的海外购房者，最低首付款是40%；
在美国有收入信用并且报税记录良好，最低的头款（走FHA贷款）只需3.5%；
美国军人或退伍军人及其配偶，最低可以享受零首付的优惠政策。

4. 非居民贷款购房需要准备哪些资料呢？

- 收入证明（包含工资、职位、在职时间等证明。）
- 信用记录（无美国社会安全号(SSN)申请者可以提供信用卡、银行账户、电话号码等记录）
- 银行存款证明（至少有两个月的存款证明，用来证明你有能力支付首付款、未来一年的本金、利息、房屋保险和地税等保证金，还有记得附上高额存款来源说明 ）。

5. 贷款的利率如何？可以贷多少年？

一般情况下，首付比例最低是30%，如果贷款的额度超过4万美金，首付的额度最低要40%，甚至更高。居民的贷款利率是 2.5%～3%。

6. 哪些地方寻求贷款服务呢？

贷款经纪人：美国超过一半的房屋贷款是通过贷款经纪人来完成的，贷款经纪人是撮合借方和贷方的中间人，大概会收取2～3%的服务费。
商业银行：商业银行如花旗银行、美国银行等提供的贷款利率非常友好，不妨去找贷款部门的 banker 聊聊！

7. 美国房贷基本分为哪些类型：

Fixed-Rate Mortgage—固定利率抵押贷款：比如：30-Year Fixed、15-Year Fixed等。

Adjustable-Rate Mortgage—可调（浮动）利率抵押贷款：简称ARM，常见有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。

固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限（The Term）之内，房贷利率不随市场利率变化而改变，每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择，通常同样条件下，选择还款年期越短，利率越低。但30年房贷的月供比较低，更容易负担，是大多数人的选择。
浮动利率贷款一般也是30年贷款，在开始的一段时间内利率固定不变，过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1 ARM就是指，前5年是固定利率，之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1 ARM、10/1 ARM同理，指前7年、前10年利率固定，之后每年调整。

Conventional Mortgage—传统房贷：在美国，不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷，一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付，一般要求交20%首付，否则要强制购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）。

Jumbo Mortgage—巨额房贷：传统房贷有贷款额上限限制，称之为“Conforming Mortgage”，2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350，部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-Conforming Loan”或者“Jumbo Loan”，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高。

FHA Loan - FHA贷款：这种房贷是由联邦住房管理局（FHA）担保的买房贷款，最低首付只要3.5%，信用分较低的人士也可以申请，但要一直购买房贷保险。
 
VA Loan—军人购房贷款：这是由美国退伍军人事务部（VA）担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款，有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。
 
USDA Loan - USDA购房贷款：这是由美国农业部（USDA）担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款，可以享受零首付优惠，但要一直购买房贷保险。 

Second Mortgage—二次抵押贷款/第二按揭：如果你付首期较多，或者已经还款一段时间，拥有一定房屋净值资产（Home Equity），那可以将房子再次抵押给银行，申请Home Equity Loan（房屋净值贷款），将净值部分的金额借出用于其他个人用途。


8. 贷款会产生什么费用？

银行申请费、估价费、产权费、律师费、贷款税、买卖税（transfer tax）等。

9.贷款申请需要多长时间？

一般情况在两到三个月，不同的情况需要的时间不同。

10.重贷是什么？怎么操作？

重贷分为重新锁定现有利息和把房子作为抵押物贷出现金，具体程序和购买房产时申请贷款无异，视银行规定和各州规定。

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