纽约市房租稳定单位分布。红色为未登记之421－a房。来源：ProPublica网站

市政府向3,000房东发出通知：遵守法律或丧失地税优惠

纽约市于1971年颁布421-a法案，以减免地产税的方式鼓励房东控制租金的涨幅。参加的房东必须遵守市政府租赁指南委员会(NYCRGB)每年公布的租金涨幅规定。

然而根据调查性新闻组织ProPublica近日的报导，在纽约市6,000多栋获得减税的出租建筑中，竟然有几乎三分之二并未遵守租赁指南委员会的规定。

日前，纽约市政府决定大规模对这些房东进行审计。市长白思豪也于12月6日发表声明，谴责享受税收优惠却不履行义务的房产业主。

「真是忍无可忍，不遵守规定的房东将失去优惠待遇。」白思豪在一份新闻稿中正式宣布对3,000多栋出租建筑进行大规模的清查。

根据421-a法案，市政府每年提供14亿美元的地产税优惠，用来补偿参与的房东。然而由于政府相关部门之间的协调机制和法律上存在漏洞，获益的房东有机会逃避房租涨幅的限制。

要获得421-a的减税，地产开发商必须经过多个市政府和州政府机构的严格检验。他们先要提出申请，将所盖建筑登记为租金稳定房。建设完工后，必须经过城市住房官员的验证并获得批准证书。该证书应提交给市政府的财政部，作为业主得到减税的证明。然而许多业主在获得减税后并未注册租金稳定的许可。多年来，纽约市政府并未积极审查这个落差。

2009年10月，纽约市主计长在进行审查时发现：70％的421-a项目缺少获批减税的文件证明。

ProPublica发现，大多数没有证件的房产在2014年之前已开始获得减税，但四分之三的房产并未在那一年注册租金稳定房，即意味这些业主可以随意提高租金。

大多数违规建筑是3到10个单元的出租房，位于城市周边、发展势头良好的社区中。

市议会这次立法要求纽约市住房部门每年都要审计421-a建筑，以确认业主遵守租金的管理规定。该机构每年必须审计至少20%的421-a建筑。如果发现违规，住房部门须通知财务部撤销违约期间的税收优惠。

市议会还通过法案，要求在高价住宅区（包括曼哈顿，布鲁克林区和皇后区的滨水区）新开发的建筑中，预留足够多的低价单元用于市政府的可承担住房计划。

代表开发商一方的纽约房地产委员会表示，他们基本上同意法案的原则，但会「有一些具体的更改建议」发言人杰米·麦克肖恩在一封电子邮件中说。他并未对媒体详细说明建议的内容。

纽约市的租客可到ProPublica网站查询自己租住的房屋是否属于421-a房：https://projects.propublica.org/tables/nyc-421a-tax-benefits