大陆房地产听天由命
2015-09-20
文/易宪容

最近人民币突然主动大幅度贬值,自然会让大陆内地房地产企业早几年的好梦突然破灭。

早几年大陆内地房地产市场快速发展与繁荣,融资问题成了房地产企业最大的难点,结果影子银行突然冒起。但是,影子银行的融资成本高,如果房地产企业不能够获得低成本的土地,多数无能力进入影子银行市场,能进入的是那些利润大的房地产企业。

但正是这个时候,美国量化宽松货币政策经历了一轮又一轮,全球金融市场融资成本降到史上最低。香港这个国际化金融市场,同样受到国际廉价资金青睐,大量低成本资金涌入。大陆内地房地产企业看到这种趋势,不仅大量涌入香港上市,也大量从香港银行及债券市场获得低成本融资。在08年美国金融海啸那几年,内地企业在海外融资市场获得的债务融资达1万1,000多亿美元,房地产企业占绝大多数。

过去10年,这些企业持续做借美元存人民币的汇率及利差交易,当中借的最狠的就是房地产企业,在海外市场融资到大量低成本的美元,而获得的收入是持续升值的人民币,可坐享人民币升值的额外好处。如果人民币每年升值3%至5%,变相每年就可少还3%至5%的利息,内地房地产企业在海外融资市场如鱼得水。

但是,最近人民币突然主动大幅度贬值,3天之内贬值近5%,自然会让内地房地产企业早几年的好梦突然破灭。不过,事情并没有至此了结。尽管央行在人民币贬值之后千方百计稳定汇率,并反复重申贬值是一次性,没有长期贬值的基础,但全球市场并不这样看,多数人认为这次仅是贬值的开始,未来人民币还会大幅贬值,有些国际投资银行还预测人民币会贬值到1美元兑换8元人民币,即从现在起再贬值25%。强烈的贬值预期并没有由于央行稳定汇率而扭转,对那些海外债务过重的房地产企业是致命打击。

如果这些企业在短期内不能够还清海外债务,会面临破产的风险。对于大陆内地绝大多数房地产企业来说,一方面住房市场销售不畅,住房存在严重供给过剩,有些地方即使让住房降价还是销售不出去,如果房地产企业的资金无法回笼,哪里有钱来还贷款?另一方面,房地产企业海外融资负担增加,因为海外债务都是美元或港元,人民币贬值就意味着要用更多人民币来还海外债务,债务负担会愈来愈重。在这种双重压力下,海外债务就可能成为压垮不少房地产企业的最后一根稻草。

如果海外债务还不了,出现违约,房地产企业可能面临破产倒闭的风险。特别是目前全国住房市场的形势愈来愈严峻,供给愈来愈大,过剩愈来愈多,即使没有海外债务风险,中国房地产市场都面临着巨大的泡沫破灭风险,再加上人民币大幅贬值,房地产企业不容易逃出这一难关。人民币贬值后,内地房地产企业面临的风险只会愈来愈大,要走出困境估计是回天乏力,只能听天由命。
    来源: 看中国 责编: Lisa

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