社区问答

2015-06-17

社区活动

问：合作公寓与共有公寓是怎么回事？

答：上世纪五十年代后期、六十年代初，美国政府欲打破一些有钱人垄断公寓出租市场，同时又面临没有很多钱来盖楼解决住房的问题，于是鼓励老百姓合作起来，每人出一些资金一并向银行贷款，买地盖公寓。这种公寓就叫合作公寓（Co-op）。合作公寓的业主是没有产权的，出资人只拥有该公寓的股份，出资多少拥有股份多少。也就是说股票是其产权形式，股份是其法律形式。出资人一起来承担还银行的贷款、政府地税、公寓的水电煤等费用，因此，合作公寓的物业费要比共有公寓高。

由建筑开发商建造的大楼，把单元的产权卖给个人的公寓称共有公寓(Condo)。房契是其产权形式，地产是其法律形式。共有公寓是可以出租的。许多有钱的投资人买了共有公寓，以出租房屋为生、发财。

合作公寓只能出资人自己住，不能出租。四五十年过去了，由于纽约的许多合作公寓的银行贷款已还清，大股东的结构有了变化再加上房产市场的多元化发展，有些合作公寓转向共有公寓，有些合作公寓放宽规章，小部分流向出租市场。合作公寓的买卖或转租需经董事会批准；而共有公寓则不需要。合作公寓的过户费用约$2,500, 而共有公寓则为贷款额的5%-6%。

不论是合作公寓还是共有公寓，都要遵守联邦《公平房屋法则》。《公平房屋法则》的基本精神是赋予所有人有选择自己居所的自由，而不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别与年龄等方面的歧视。纽约州市的法律中还加入了房东不可因承租人的婚姻、职业、居留身份等原因拒绝。