社区问答
2015-06-17
问:合作公寓与共有公寓是怎么回事?

答:上世纪五十年代后期、六十年代初,美国政府欲打破一些有钱人垄断公寓出租市场,同时又面临没有很多钱来盖楼解决住房的问题,于是鼓励老百姓合作起来,每人出一些资金一并向银行贷款,买地盖公寓。这种公寓就叫合作公寓(Co-op)。合作公寓的业主是没有产权的,出资人只拥有该公寓的股份,出资多少拥有股份多少。也就是说股票是其产权形式,股份是其法律形式。出资人一起来承担还银行的贷款、政府地税、公寓的水电煤等费用,因此,合作公寓的物业费要比共有公寓高。

由建筑开发商建造的大楼,把单元的产权卖给个人的公寓称共有公寓(Condo)。房契是其产权形式,地产是其法律形式。共有公寓是可以出租的。许多有钱的投资人买了共有公寓,以出租房屋为生、发财。

合作公寓只能出资人自己住,不能出租。四五十年过去了,由于纽约的许多合作公寓的银行贷款已还清,大股东的结构有了变化再加上房产市场的多元化发展,有些合作公寓转向共有公寓,有些合作公寓放宽规章,小部分流向出租市场。合作公寓的买卖或转租需经董事会批准;而共有公寓则不需要。合作公寓的过户费用约$2,500, 而共有公寓则为贷款额的5%-6%

不论是合作公寓还是共有公寓,都要遵守联邦《公平房屋法则》。《公平房屋法则》的基本精神是赋予所有人有选择自己居所的自由,而不能受到宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别与年龄等方面的歧视。纽约州市的法律中还加入了房东不可因承租人的婚姻、职业、居留身份等原因拒绝。
    来源: 陳怡妙 责编: Laura

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