【看中国讯】炒房者触发了2007年地产市场的崩盘，而不是次贷的借款人。十年来，2007年的地产崩盘被称为次贷危机，言下之意似乎在指控那些信用不及格的穷人，受华尔街贪婪的银行骗而借钱买了他们负担不起的房子。那时候，华尔街使用了许多不正当的金融手段获利是事实，但有证据显示，将其余的过错归咎于穷人是错的。一个新的美国国家经济研究报告(NBER)认为，是比较富有的炒房投机者将房市炒作成灾难性的泡沫，然后大规模的违约而拖垮了房地产市场。

这份报告由匹兹堡大学、日内瓦大学和波士顿学院的经济学家联合著作。他们分析美国三大信用局之一，Equifax的匿名信用评分数据后得出此结论。

研究团队回顾2000年以来的房贷数据，将借贷人依信用评分平分成四个等级。分数最低的25%，即第一个四分位数(Quartile 1，以下简称Q1)是所谓的次级贷款对象(subprime borrower)。其余的人们都属于高级贷款对象(prime borrower，以下简称Q2-Q4)。他们从中发现，中等以上信用评分的房贷占了违约额的破表比例。虽然次贷人群的违约率向来就偏高，他们整体的违约率在危机爆发后却基本持平，并未上升。在房市崩盘以前，信用Q1人群占房屋止赎(foreclosure)的70％，但他们在危机期间下降到仅35％。

有钱人为什么欠这么多钱

回想当年房地产繁荣的时候，人们普遍以为房价会只涨不跌。买房是在美国建立财富的最佳途径之一，大部分信用良好的人们已经拥有房屋。但超低的利率鼓惑许多人利用他们良好的信用纪录去借贷购买更多的房地产。这其中有许多人是长期投资者，将房子购来做度假屋或租赁住房。但是一份纽约联邦储备银行2011年的报告显示，那段时间成交的房屋中，有很大的比例买房、卖房之间只相差几个月，就是人们做短线投资，转手卖房获利。

2004年初时，信用良好的Q2-Q4的人群中，约10%多一点的比例有两个以上房贷。到2007年，Q2-Q3有16％左右的人有多项房贷，而信用最好的Q4人群也有13％左右拥有多项房贷。反观属于次贷的Q1人群，他们有多个房贷的比例只从6％左右升到8％左右。显然，是有钱人在推动当年的投资潮。2007年时，投资者已占Q4总房贷余额的43％，也占了Q2-Q3总房贷余额约35％。（见图一）

图一:信用好的地产投资人的房贷余额比例从2004年起上扬。

这造成了当年的风险所在。Q2-Q4的人能贷到的金额远大于Q1。更糟糕的是，投机者不住在他们投资的房子里，所以他们比自住者更愿意放弃手中的地产。所以当房地产市场开始下滑时，这些人就宁可违约贷款。因此，研究团队下的结论是，“房地产投资者几乎应承担抵押贷款拖欠率上升所有的责任。”在只有一幢房子的借贷人中，他们的房贷拖欠率从2005年至2008年间几乎没有变。（见图二，图三）

图二/图三:房市在2008年崩盘后,信用好的投资人坏帐率上扬,涨幅超过次贷投资人。 图片来源:美国国家经济研究报告

多年来，主流媒体一直将“次贷危机”归咎于鲁莽乱借钱的穷人。研究作者认为这份历史有必要重写。
编译自Quartz https://qz.com/1064061/house-flippers-triggered-the-us-housing-market-crash-not-poor-subprime-borrowers-a-new-study-shows/