香港地价暴跌,李嘉诚已损失近1500亿!(组图)
2016-02-19

2月15日,香港金管局总裁陈德霖表示:金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。与此同时,陈德霖承认香港经济面临挑战。

为什么新年伊始,陈德霖突然对香港房地产市场表态?因为在2016年2月12日,香港楼市发生一件令人惊骇的事件。

在这一天,香港一幅位于新界大埔荔枝山山塘路的第221号用地,以21.3亿港元的价格卖给了中国海外发展有限公司旗下的一家子公司,批租期为五十年。这块土地的地盘面积约为37696平方米,指定作私人住宅用途。最低及最高的楼面面积分别为64260平方米及107100平方米。


好了,现在让我们按动计算器,算算这块土地的楼面地价吧(按照最高面积)。现在的汇率是,1港元等于0.834元人民币。很容易,我们就计算出来了,每平米的楼面地价是1.66万元人民币!

现在让我们看看这块土地的位置(图中红色标记部分):


没错,这块地在香港的郊区。但如果按照直线距离,距离繁华的尖沙咀只有大约15公里,距离中环只有大约17公里。如果换到北京,大约相当于五环和六环之间。据北京晚报2015年11月的报道,北京六环附近的土地拍卖中,楼面地价已经全面超过3万元人民币,部分已经达到4万!

也就是说,大约同样位置的土地价格,香港不到北京的一半了。

香港的土地价格一直这样低吗?当然不是!

2015年9月2日,在同样位于新界大埔的第226号用地拍卖中,这块土地的地盘面积约为17,121平方米(同样指定作私人住宅用途,50年),最低及最高的楼面面积分别为36981平方米及61635平方米,成交价30.3亿港元。按照最高面积计算,折合每平米楼板价为4.887万人民币。

也就是说,短短5个月时间,同样一个区域的土地价格下降了66%!

当然,2月12日这块土地拍出超低价,有项目受司法复核、斜坡问题等困扰。但香港楼市前景不明朗,才是问题的关键。事实上,过去三个月中,香港楼市还接连出现两起流标事件。

据大陆媒体报道,2015年9月以来,香港房价已下跌9.5%。标普周一发布报告称,今年香港房地产行业形势将更加严峻,房价预计将较2015年下滑10%-15%。瑞银则预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%,并重申对香港地产股的“减持”投资评级,预期楼价下跌将拖累股价表现。

数据还显示,香港已连续6年成为全球楼价最难负担的城市。《证券时报》援引美国物业顾问机构公布的最新调查结果显示,截至2015年第三季度,香港家庭收入的中位数是 29.3万港元,楼价中位数是556.1万港元。也就是说,香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才买得了楼,创下此项调查12年来的纪录新高,香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高城市。

半年来,香港主要地产股一直处于阴跌之中。李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后,从最高时的77.55港元跌至最低的38.2港元,总市值最多的时候跌去1500亿港元!


目前,长实地产的市盈率只有8.5倍左右,可谓非常低廉。但同样在香港上市的恒大地产只有4倍,碧桂园只有5.9倍。换句话说,香港地产股已经卖出了萝卜白菜价!

那么香港楼市会崩溃吗?此次新界大埔荔枝山土地拍卖的异常,将带来什么样的影响?这种恐惧感会传递到内地楼市,特别是北上深吗?

笔者的看法是,这的确显示香港经济不容乐观,香港楼市不容乐观。事实上,香港股市已经出现了超卖现象,目前以蓝筹股市盈率计算,已经是全球第三便宜的市场,仅次于俄罗斯和埃及。但即便如此,香港股市仍然跌跌不休。

香港是个自由港,资本来去自由。香港楼市高度资产化,而且价格偏高。股市都可以这样低估,楼市同样。但也应该看到,香港楼市目前仍然维持了严厉的限购措施,也就是所谓的双倍印花税等,此外还有港人港地等措施。如果港府放松对楼市的控制,尤其是放松内地人到香港置业的限制,香港楼市维持稳定是没有问题的。

但鉴于香港中下阶层普遍对高楼价很有看法,加上近期社会矛盾趋于尖锐,适当让楼价下行也许是管理层愿意看到的。但如果下跌过多,也将威胁香港金融体系安全,让中上阶层不满。所以,考验香港政府管理智慧的时候到了。

至于内地一线城市的楼市,当然跟香港楼市有比价效应,香港楼市暴跌必然会打击北上深楼市……
    来源: 看中国 责编: Kitt

    上一篇: 中共新一轮资金“漫灌”或将开始

    下一篇: 财经人士:中共1个月失去3万亿人民币