2015美国房地产市场复苏的八大原因（上）
文/赵远征美国新房屋建设和新屋销售持续低于其2005年峰值的50%以上。然而，有一些理由认为美国房地产市场在未来几年里可能会临近更强劲复苏的边缘。
原因之一：被压抑的需求
首先是被压抑的需求：无论是新屋建设还是销售都没有跟上日益增长的人口。就其自身而言，人口增长即不是房地产市场繁荣必要的，也不是其足够的前提条件，但它是该组合中的一个重要部分。在2008和2009年经济大萧条时期负债累累的大学毕业生和其他找工作困难、并回到其父母住所的人士正在大量寻找工作。经济衰退前每年有150万个新住户组成。经济衰退后，该数字是以前的一半左右。不管他们多么热爱其地下室住所或室友，大多数年轻人将不会永远拖延其住户组成，他们中的大多数将在这10年中的后半期成为潜在购房者，或至少是租房者。我们在此的重点是增加的就业和收入将为新住户组成提供助力，并引向我们的下一个讨论点
原因之二：快速完善的劳动力市场
劳动力收入增长可能诱发一些个人和家庭购房，这也将增加对出租房屋建设的需求。经济大萧条复苏的早期阶段是痛苦而缓慢的，特别是在劳动力市场。然而在2014年，劳动力市场改善的步伐大幅度回升。
对房屋需求来说很重要的是全国劳动力收入的整体图景，并且对单一劳动力市场指标的过多关注会低估该情况。平均小时收入正以2.0%同比增长，这是相当温和的增长步伐。平均工作小时增长了0.6%，这意味着平均工作收入增长了2.0%+0.6%，或者2.6%—更加明显的改善，甚至变得更好：工作人数同比增长了2.4%。这意味着劳动力总收入增长了2.6% +2.4%或5.0%—非常显著的增长。此外，消费价格数据显示抑制性通胀。按实值计算劳动力总收入上升超过4%，比该国实际GDP增长更快，并可能会给房屋建设和销售提供基础。
原因之三：库存减少
新的和现有房屋库存已急剧下降。据商业部数据目前有21.8万个待售新房，代表价值约5个半月的销售。虽然该数据高于2012年库存低谷—14.2万个库存，但供给仍保持相当温和。在2006年未售房屋库存顶峰超过50万；在1999-2001年期间房地产泡沫真的开始之前，库存通常大约在30万。请同时注意2000年以来人口增长超过10%。底线：如果银行增加放贷并且更多消费者开始贷款，新房销售将会增加；而未售新房库存在其接近任何被认定为警戒水平之前也有足够的增长空间。
现有房屋库存也已下降至将近2006-2008年其高峰的一半。同样，月供给测量：用未售房屋数除以每月销售数—已经回到危机前的水平。而租赁和指定与房主的地产空置率也已经下降。
原因之四：信用质量提高
自2008年年底以来，当美国家庭清理其资产负债表时，消费者债务已从约占GDP的95%降至约80%。[1]这种改进也被反映在与房屋有关的统计中，在2012年1月，35%的房屋销售被遏制并且约22%的销售丧失其抵押品赎回权。2至2015年1月，只有11%的房屋销售被遏制以及约8%的销售丧失其抵押品赎回权。拖欠抵押贷款也已经戏剧性地下降，虽然其还未降至危机前的水平。据抵押贷款银行家协会，拖欠比率在2010年第一季度达到顶峰，略高于10%的借款人拖欠其付款。32014年第4季度，拖欠率下降至5.7%，略高于危机前的4.0%-5.5%区间。更良好消费者资产负债表，更少遏制的房地产市场以及下降的拖欠率结合增加的消费者收入，都应使抵押贷款机构更愿意借贷。
(未完待续）