Peter博士专栏：2015年中国房地产危局 高房价与高库存并存
文／Peter
目前，中国居高不下的房价令众多购房者望而却步或负债累累，而另外一方面待售房屋的积压造成多地方“鬼城”频出。（Getty Images）
时至岁末，中国国家统计局日前公布了截至10月底，中国未售出的新建成房屋面积达到68,632万平方米，同比（与去年同期的比率）增加14％，创下了历史新高！举个例子来说，按照中国大陆人均居住面积30平米计算，空置的住房可供2亿多人居住。更加让人怵目惊心的是，这里统计的数字只包括竣工未售出的现房，并未包括大量已在建未竣工以及尚未开工等潜在的房屋。初步计算，如果包括这部分房子，库存量应该至少翻倍。先不考虑房屋的高库存对中国经济的影响，单单从房屋销售的角度来说，根据去年的销售数量，这部分库存全部消化就需要至少8年的时间！这就难怪，中国高层高度重视房屋高库存这一危局了。习近平近期强调要想办法消化库存，李克强也强调要加快户籍制度改革以带动住房，家电等消费，另外就是包括二孩政策放开等也是有这方面的考量。现任当局对于“去库存”的高度关注，在当前房地产库存高企，投资持续下降的严峻形式下，相关政策将高度重视高库存最为严重的三四线城市（除北京、上海、广州、深圳一线城市，各省省会城市外），包括增加住房需求，进一步降低购房门槛和降低房地产企业融资难度，降低贷款利率，放松住房公积金的使用等方面。因此，房地产大佬级人物纷纷重新登场，比如：业界称为“任大炮”的前华远地产董事长任志强呼吁“不要再限制购买第三套房，2015年不买房，就要再等30年”，大连万达的老板王健林也与之呼应，摇旗呐喊。应该说，这轮经济下滑，地方政府地方债务急剧增加，债台高筑，财政吃紧，税收减少，卖地收入锐减，很多地方“鬼城”频出，迫不及待地想救市。上周，山西省宣布全面取消限购，不受套数，婚姻状况以及年龄等限制。事实上，全国范围内，除了北上广深以外，基本上取消了限购。但是，中国房地产行业经过10多年的高速增长，很多地方已经提前透支了人们的居住需求，随着经济的疲软，房价的迅猛上涨，国家政策的反复无常，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场。人们的心理预期完全转变，几乎没有人再投资房子，炒房了。在这个过程中，对于综合竞争力弱的三四线城市，由于产业发展不够，公共资源不足，没有好的就业机会，没有良好的教育医疗等城市要素，所以对城市周边人口没有吸引力。这些问题不解决，即使放开户籍，放开二孩等政策，人们依然会找机会涌向一线城市。
以北京为例，最近进入了土地密集成交期，几乎每周都有新的天价土地成交，刺激着人们的神经。地王一再出现，北京六环内（相当于大纽约地区）房子均价很快就会超过6万元人民币每平米，比较目前均价3万多元每平米，涨幅惊人！这是北京土地市场最后的疯狂，但在疯狂的背后，关于未来“谁来买房”的担忧与疑惑也在不断聚集。保利，万科，华润，首开等国企地产商积极拿地，浙江绿城、广东碧桂园等不少企业更是选择在近几个月内首次进军北京土地市场。20家标杆房企连续3个月单月土地成交额超过了400亿元，11月拿地金额更是逼近500亿，全年北京土地市场突破2,000亿元看来问题不大。现在，在一线城市中，土地价格“面粉”贵于“面包”已不稀罕，天价地扎堆成交更是一浪高过一浪。一边是高库存，一边是房子价格屡创新高，这种奇怪的现象的产生就是因为一线城市聚集了过多的优势资源，在就业，医疗，教育，文化等几乎所有的城市要素中占尽了优势。与之相比，三四线城市由于存在大量的库存积压，即便在政策救市的背景下，仍然面临崩溃的危险。
一般来讲，判断一个地方的房价是否上涨，主要是看两个方面：一是人口流入；二是资金流入。一线城市都具备这些条件，房子价格上涨也就不足为奇了。而且，一线城市的房地产市场越疯狂，就越说明三四线城市的危险。想要解决这样的危机绝非易事。