紐約購房須知（2）
2014-09-14
找到房子後就可以去預約看房了。因為您看好的房子可能有5%的機會已經被人在幾小時前或前幾天定下來了，也許有些房主的時間和你看房的時間不一樣，而且大部分的非華裔屋主都會拒絕沒約的敲門者，所以您一定要通過您的地產經紀預約看房。
看房時,最好是約1個或2 個房，這樣做的好處是：以前就有一位購房者一天之內約看了10個房，結果是當經紀人問她第2個房的情況時，她根本就記不住了，原因是一天看的太多了。這樣會浪費時間。
看房時有一些要點供您參考：首先要選擇地點，合法用處，自然條件，還有你喜歡的房子外形。地的大小也很關鍵。裏面要看結構格局是否合理，房間和客廳的搭配，整體的新舊程度和總的性價比. 裝修的新舊，是否有違章建築，等等都需要考慮。
依照紐約地產法規，所有賣家都是允許講價的。但所有賣家都有權不賣他認為不合理的價格。講價是有技巧的，在房市低迷的時候，那時是買方市場，買家說的算，你就隨便的討價還價，給個什麽價都有可能成交，因為房市在望下走，今天不成交說不定下周就會成交。相反在房市上漲的時候，那就是賣方市場了，這時賣方說的算，你就要看情況而定了，一般降價的空間會小了很多，人家都在往上加價的時候，你還在往下講價，這樣買成的機會很少。
在您講價前，要添一個銷售協議的表格。一般情況下賣家不接受口頭出價，在您要講價之前請告訴您的地產經紀人您想出多少錢。添好表格簽完字後您的地產經紀人就會把您的銷售協議發到賣方手裏。當賣方接受或拒絕您的出價，地產經紀人在1周之內的第一時間都會通知您的。當然您也要在這時間了和您的經紀人保持聯系，有時經紀人會很忙，當您打來電話時他就會告訴您。當賣方接受您的價格後，您就進入下一步了。
紐約州房產簽約時買賣雙方必須請律師。簽約前您也可帶驗屋工程師來做房屋檢驗，但您也可不做。一般懂裝修的人買房有些是不做驗屋的，房屋檢驗是檢查白蟻、石棉、鉛毒、上下水問題、屋頂是否漏雨，或其他房子主體結構等問題。完成房屋檢驗後，您會收到一份驗屋報告。
在簽約之前，您要把首付款準備好。首付一般是房屋全款的10%，用於簽約時交給賣方律師的。這時您的律師介入，他會與賣方的律師聯系直至過戶完成。在這期間他會把賣家的合同解釋給您,，讓您知道賣家的合同要求.。通常是買方先簽約4份合同。賣方後簽約4份合同，在這之後每人律師有兩份原件。
您需要準備齊以下材料：雙方簽完字的賣房合同、貸款銀行的批準書和確認書、鎖定利率做產權調查、買產權保險以及買房屋保險。因為物業種類不同，您要問律師還需要什麽其他步驟，之後您就可以與您的律師預約過戶了。如果有房屋貸款，可能要 45-60天的時間甚至更長才能完成過戶。
在過戶的前一天，您的地產經濟人會需帶您去最後看一次房子。如果有垃圾賣家沒有清理，可以叫賣家放押金給1到2天時間清理後在拿走押金。過戶時買賣雙方的當事人及律師須到現場(也有特殊情況不需要到場)。代表銀行的律師以及產權公司也會到，您要準備提前一天買幾張銀行本票，還要帶上一 本支票。您的貸款銀行會開全額支票給您看，最後這張支票是交給賣方。
您的律師還要叫你給產權公司小費約150元這是個不成文的規矩。產權公司當時會給您一份產權保險，最好保市價，因為只多一點的錢，更安全。過戶程序有兩個小時都是有關貸款的。如果現金買房就會更快。您需要做好準備，因為當天會有大量的簽字直至最後完成交易。
看房時,最好是約1個或2 個房，這樣做的好處是：以前就有一位購房者一天之內約看了10個房，結果是當經紀人問她第2個房的情況時，她根本就記不住了，原因是一天看的太多了。這樣會浪費時間。
看房時有一些要點供您參考：首先要選擇地點，合法用處，自然條件，還有你喜歡的房子外形。地的大小也很關鍵。裏面要看結構格局是否合理，房間和客廳的搭配，整體的新舊程度和總的性價比. 裝修的新舊，是否有違章建築，等等都需要考慮。
依照紐約地產法規，所有賣家都是允許講價的。但所有賣家都有權不賣他認為不合理的價格。講價是有技巧的，在房市低迷的時候，那時是買方市場，買家說的算，你就隨便的討價還價，給個什麽價都有可能成交，因為房市在望下走，今天不成交說不定下周就會成交。相反在房市上漲的時候，那就是賣方市場了，這時賣方說的算，你就要看情況而定了，一般降價的空間會小了很多，人家都在往上加價的時候，你還在往下講價，這樣買成的機會很少。
在您講價前，要添一個銷售協議的表格。一般情況下賣家不接受口頭出價，在您要講價之前請告訴您的地產經紀人您想出多少錢。添好表格簽完字後您的地產經紀人就會把您的銷售協議發到賣方手裏。當賣方接受或拒絕您的出價，地產經紀人在1周之內的第一時間都會通知您的。當然您也要在這時間了和您的經紀人保持聯系，有時經紀人會很忙，當您打來電話時他就會告訴您。當賣方接受您的價格後，您就進入下一步了。
紐約州房產簽約時買賣雙方必須請律師。簽約前您也可帶驗屋工程師來做房屋檢驗，但您也可不做。一般懂裝修的人買房有些是不做驗屋的，房屋檢驗是檢查白蟻、石棉、鉛毒、上下水問題、屋頂是否漏雨，或其他房子主體結構等問題。完成房屋檢驗後，您會收到一份驗屋報告。
在簽約之前，您要把首付款準備好。首付一般是房屋全款的10%，用於簽約時交給賣方律師的。這時您的律師介入，他會與賣方的律師聯系直至過戶完成。在這期間他會把賣家的合同解釋給您,，讓您知道賣家的合同要求.。通常是買方先簽約4份合同。賣方後簽約4份合同，在這之後每人律師有兩份原件。
您需要準備齊以下材料：雙方簽完字的賣房合同、貸款銀行的批準書和確認書、鎖定利率做產權調查、買產權保險以及買房屋保險。因為物業種類不同，您要問律師還需要什麽其他步驟，之後您就可以與您的律師預約過戶了。如果有房屋貸款，可能要 45-60天的時間甚至更長才能完成過戶。
在過戶的前一天，您的地產經濟人會需帶您去最後看一次房子。如果有垃圾賣家沒有清理，可以叫賣家放押金給1到2天時間清理後在拿走押金。過戶時買賣雙方的當事人及律師須到現場(也有特殊情況不需要到場)。代表銀行的律師以及產權公司也會到，您要準備提前一天買幾張銀行本票，還要帶上一 本支票。您的貸款銀行會開全額支票給您看，最後這張支票是交給賣方。
您的律師還要叫你給產權公司小費約150元這是個不成文的規矩。產權公司當時會給您一份產權保險，最好保市價，因為只多一點的錢，更安全。過戶程序有兩個小時都是有關貸款的。如果現金買房就會更快。您需要做好準備，因為當天會有大量的簽字直至最後完成交易。
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